Escritura notarial e inscripción: cómo pasa la propiedad a ser suya

La Ley de Obligaciones y Contratos es categórica: los contratos de transmisión de la propiedad o de constitución de otros derechos reales sobre bienes inmuebles deben formalizarse mediante escritura notarial (art. 18 de la LOC). Un contrato firmado únicamente entre comprador y vendedor no transmite la propiedad, por detallado que sea.

En la práctica, la operación suele pasar por dos etapas. Primero, las partes firman un contrato preliminar, en el que acuerdan el precio, los plazos y las condiciones. Debe constar por escrito y contener las condiciones esenciales del contrato definitivo (art. 19 de la LOC). Si una de las partes se niega a celebrar el contrato definitivo, la otra puede presentar una demanda para que el tribunal lo declare celebrado.

La segunda etapa es la firma de la escritura notarial ante un notario de la circunscripción en la que se encuentra el inmueble. El notario comprueba la identidad de las partes, la titularidad del vendedor y los documentos presentados, y formaliza la operación.

Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, que lleva la Agencia de Registros. La inscripción hace que la operación sea visible para todos y protege al comprador frente a posteriores disposiciones del vendedor sobre el inmueble. Según el Reglamento de Inscripciones, solo son inscribibles los actos otorgados ante notario o con firma notarialmente legitimada, así como los actos de los órganos estatales competentes.

Normalmente, la solicitud de inscripción la presenta el propio notario inmediatamente después de la operación. La escritura se presenta en al menos tres ejemplares: uno para el libro, otro para el expediente notarial y otro para la parte. Según las indicaciones de la Agencia, el tercer ejemplar y los siguientes, con los datos de la inscripción anotados, se devuelven al titular del derecho en un plazo de hasta tres días desde la entrada de la solicitud.

La lista concreta depende del tipo de inmueble y de la forma en que el vendedor lo adquirió, pero en la mayoría de las operaciones aparecen los siguientes documentos:

• Documento de propiedad del vendedor: escritura notarial anterior, contrato, resolución o certificado de herederos.
• Certificado de valoración fiscal del ayuntamiento. Según la Agencia de Registros, es válido hasta el 30 de junio o hasta el final del año natural si los impuestos de todo el año están pagados.
• Plano del mapa catastral, cuando el inmueble se encuentra en una zona con mapa catastral aprobado. Es válido durante 6 meses desde su expedición, salvo que haya cambios en el derecho de propiedad.
• Declaraciones de las partes, que el notario exige según el tipo de operación.
• Poder notarial con firma notarialmente legitimada, si alguna de las partes está representada por otra persona.

La tasa estatal de inscripción se determina según el Arancel de tasas estatales que cobra la Agencia de Registros. Conforme al art. 2, apdo. 1 del Arancel, la tasa es del 0,1 por ciento sobre el precio por el que se ha tasado el acto, pero no menos de 10 leva. Cuando no se indica el precio, la tasa se calcula sobre una valoración conforme al anexo n.º 2 de la Ley de Impuestos y Tasas Locales. La Agencia indica la tasa mínima como 5,11 euros (10 leva).

Al expediente se adjunta el documento de pago de la tasa: orden de transferencia bancaria, documento de banca por internet o recibo de pago mediante el terminal TPV de la Agencia.

Aparte de la tasa de inscripción, se pagan la tasa notarial según el Arancel de tasas notariales, que depende del interés económico de la operación, y el impuesto local por adquisición de bienes, que se abona en el ayuntamiento. Tenemos artículos aparte sobre ambos.

Antes de pagar una señal, es prudente solicitar a la Agencia de Registros un certificado de cargas del inmueble concreto. En él se ven las hipotecas, los embargos y las demandas inscritos. La hipoteca inscrita en el registro tiene efecto durante 10 años y puede renovarse antes de su vencimiento.

Si el comprador no paga el precio completo al firmar la escritura, el vendedor puede solicitar la inscripción de una hipoteca legal por el resto. Así su crédito queda garantizado, y el comprador se convierte en propietario ya en el momento de la firma de la escritura notarial.

• Celebre por escrito un contrato preliminar con las condiciones esenciales de la operación.
• Compruebe la titularidad y las cargas en el Registro de la Propiedad.
• Solicite a tiempo el certificado de valoración fiscal y el plano.
• Aclare con el notario las tasas y la forma de pago del precio.
• Asegúrese de que la escritura esté inscrita y conserve su ejemplar.

• Agencia de Registros – Cómo inscribir una escritura sobre un bien inmueble
• Agencia de Registros – Cómo inscribir una hipoteca
• Arancel de tasas estatales que cobra la Agencia de Registros (art. 2)
• Ley de Obligaciones y Contratos (art. 18 y art. 19)

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La información es general y está actualizada a la fecha de publicación; antes de realizar una operación, compruebe las condiciones concretas con un notario o un abogado.