Compra de inmuebles en Bulgaria por extranjeros: ciudadanos de la UE y de fuera de la UE

La Ley de la Propiedad permite que los extranjeros y las personas jurídicas extranjeras adquieran el derecho de propiedad sobre edificios y derechos reales limitados sobre un inmueble en el país, salvo que la ley disponga otra cosa (art. 29, apdo. 4 de la Ley de la Propiedad). En la práctica, esto significa que un ciudadano de un país no perteneciente a la Unión Europea puede comprar un apartamento en un edificio de viviendas o un edificio independiente.

La forma de la operación es la misma que para los ciudadanos búlgaros: el contrato de transmisión de la propiedad de un inmueble debe formalizarse mediante escritura notarial (art. 18 de la Ley de Obligaciones y Contratos), que después se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Para el suelo, la ley establece una distinción. Los extranjeros y las personas jurídicas extranjeras pueden adquirir el derecho de propiedad sobre el suelo en las condiciones de un tratado internacional ratificado conforme al art. 22, apdo. 2 de la Constitución, y los extranjeros también por sucesión legal (art. 29, apdo. 1 de la Ley de la Propiedad).

Los ciudadanos de los Estados miembros de la UE y de los Estados parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo pueden adquirir el derecho de propiedad sobre el suelo cumpliendo los requisitos establecidos por la ley, de conformidad con las condiciones del Tratado de Adhesión de Bulgaria a la UE (art. 29, apdo. 2 de la Ley de la Propiedad). Lo mismo se aplica a las personas jurídicas de esos Estados (art. 29, apdo. 3).

La ley regula por separado el caso de la segunda vivienda: las personas del art. 29, apdo. 2 que no residen de forma permanente en Bulgaria pueden adquirir suelo para una segunda vivienda una vez transcurrido el plazo fijado en el Tratado de Adhesión (art. 29a de la Ley de la Propiedad). Este plazo transitorio fue de cinco años desde la adhesión de Bulgaria el 1 de enero de 2007 y ya ha expirado, y el período transitorio de siete años para las tierras agrícolas concluyó en 2014. Hoy siguen vigentes los requisitos legales generales y, para las tierras agrícolas, también su régimen especial.

• Un ciudadano de la UE o del EEE que compre una casa con jardín puede adquirir también el suelo cumpliendo los requisitos legales.
• Un ciudadano de un país no perteneciente a la UE ni al EEE puede adquirir un apartamento o un edificio, pero para el suelo sobre el que se asienta y para el jardín necesita una base jurídica: un tratado internacional o la sucesión legal. Por eso, en el caso de casas y parcelas a menudo se buscan otras soluciones jurídicas, que deben consultarse con un abogado.
• Las tierras agrícolas tienen además un régimen especial, por lo que en su caso siempre es necesaria una verificación jurídica aparte.

Los impuestos de la compra no dependen de la nacionalidad. El comprador debe pagar el impuesto local por adquisición de bienes, que el pleno municipal fija entre el 0,1 y el 3 por ciento de la valoración del inmueble (art. 47, apdo. 2 de la Ley de Tasas e Impuestos Locales). Hay una particularidad que no depende de la nacionalidad, sino de dónde se encuentra el comprador: cuando el adquirente está en el extranjero, el sujeto pasivo del impuesto es el transmitente (art. 45, apdo. 2 de la Ley de Tasas e Impuestos Locales). Acuerde claramente en el contrato quién asume el impuesto.

Al impuesto se suman la tasa notarial y la tasa de inscripción: el 0,1 por ciento del precio, pero no menos de 10 leva (5,11 euros), según el Arancel de la Agencia de Registros.

Las agencias inmobiliarias son sujetos obligados conforme a la Ley de Medidas contra el Blanqueo de Capitales; la ley incluye expresamente a las personas que se dedican profesionalmente a la intermediación en operaciones con inmuebles (art. 4, punto 18 de la Ley de Medidas contra el Blanqueo de Capitales). Por eso es normal que el agente solicite un documento de identidad e información sobre el origen de los fondos. Prepare estos documentos con antelación para no retrasar la operación.

Si no puede estar presente en persona, puede otorgar un poder a otra persona. El poder debe tener la firma legitimada notarialmente y, cuando se haya expedido en el extranjero, consulte de antemano con el notario qué requisitos de legalización y traducción aplicará. Si no domina el búlgaro, aclare también desde el principio cómo se garantizará la traducción durante la firma de la escritura.

• Compruebe la titularidad y las cargas en el Registro de la Propiedad.
• Aclare si la operación incluye suelo y si usted puede adquirirlo.
• Acuerde por escrito quién paga el impuesto local.
• Planifique el pago por vía bancaria y conserve los documentos de la transferencia.
• Recurra a un abogado independiente, especialmente en el caso de casas, parcelas y obra nueva.

• Ley de la Propiedad (art. 29 y art. 29a)
• Comisión Europea – informe COM(2010) 734 sobre las medidas transitorias en la adquisición de tierras agrícolas en Bulgaria
• Ley de Obligaciones y Contratos (art. 18)
• Ley de Medidas contra el Blanqueo de Capitales (art. 4, punto 18)
• Ley de Tasas e Impuestos Locales (art. 45 y 47) – Ministerio de Finanzas
• Arancel de las tasas estatales que cobra la Agencia de Registros (art. 2)

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas sobre la adquisición de suelo por extranjeros dependen del caso concreto; consulte a un abogado antes de la operación.