Contrato de alquiler de vivienda: derechos, obligaciones e impuestos

Mediante el contrato de alquiler, el arrendador se obliga a entregar al arrendatario un bien para su uso temporal, y el arrendatario, a pagarle un precio determinado (art. 228 de la LOC). La ley no exige forma notarial, pero un contrato escrito es la única forma segura de demostrar lo que se ha pactado.

El contrato de alquiler no puede celebrarse por más de diez años, salvo que se trate de una operación mercantil. Las personas que solo pueden realizar actos de administración ordinaria no pueden celebrarlo por más de tres años; si el plazo es más largo, el contrato tiene validez, respectivamente, por diez o por tres años (art. 229 de la LOC).

Un buen contrato responde de antemano a las preguntas que de otro modo acaban convirtiéndose en motivo de disputa:

• Las partes, la dirección exacta y la descripción del inmueble y del mobiliario.
• El alquiler mensual en euros, el plazo y la forma de pago.
• Quién paga los suministros, las cuotas de la comunidad de propietarios y el internet.
• El importe de la fianza y las condiciones para su devolución.
• El plazo del contrato y el plazo de preaviso en caso de extinción.
• Si se permiten mascotas, el subarriendo y las modificaciones en la vivienda.

Si no se ha pactado otra cosa, el arrendador está obligado a entregar la vivienda en un estado que corresponda al uso para el que fue alquilada. Si no se encuentra en tal estado, el arrendatario puede exigir la reparación, una reducción proporcional del alquiler o la resolución del contrato (art. 230 de la LOC).

Las reparaciones menores relacionadas con el uso ordinario —la ley da ejemplos como la suciedad de las paredes, el desgaste de grifos y cerraduras o la obstrucción de chimeneas— corren a cargo del arrendatario. Las reparaciones de todos los demás desperfectos que no hayan sido causados por culpa del arrendatario corren a cargo del arrendador (art. 231 de la LOC).

El arrendatario debe devolver el bien y responde de los daños causados durante el uso, incluidos los causados por los miembros de su hogar. Salvo prueba en contrario, se presume que el bien fue recibido en buen estado (art. 233 de la LOC). Por eso, el acta de entrega y recepción con fotografías, tanto a la entrada como a la salida, protege a ambas partes.

Las disposiciones de la LOC sobre el alquiler no regulan la fianza: su importe y las condiciones para retenerla y devolverla se determinan íntegramente por el contrato. Describa con claridad en qué plazo tras la salida se devuelve la fianza y qué deducciones son admisibles.

Si no se ha pactado lo contrario, el arrendatario puede subarrendar partes de la vivienda sin el consentimiento del arrendador, pero sigue siendo responsable conforme al contrato (art. 234 de la LOC). Si no desea esto, incluya una prohibición en el contrato.

Si, tras expirar el plazo, el arrendatario continúa usando la vivienda con el conocimiento y sin oposición del arrendador, el contrato se considera prorrogado por tiempo indefinido (art. 236 de la LOC). En un contrato sin plazo determinado, cada una de las partes puede desistir avisando a la otra con un mes de antelación (art. 238 de la LOC).

En caso de venta del inmueble, el contrato de alquiler sigue siendo válido frente al comprador si está inscrito en el Registro de la Propiedad; por ello, en un alquiler de larga duración, el arrendatario tiene interés en que el contrato se inscriba. Un contrato con fecha cierta es obligatorio para el comprador hasta el plazo pactado, pero no por más de un año desde la transmisión (art. 237 de la LOC).

Los ingresos por alquiler están sujetos a impuesto. Según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la renta imponible se determina reduciendo el alquiler percibido en un 10 por ciento de gastos reconocidos normativamente (art. 31 de la LIRPF), y el impuesto sobre la base imponible anual es del 10 por ciento (art. 48 de la LIRPF). Los ingresos se declaran en la declaración fiscal anual, que se presenta hasta el 30 de abril del año siguiente.

Sin embargo, el impuesto no se paga solo una vez al año. El arrendador debe pagar un anticipo del impuesto durante el año (art. 44 de la LIRPF). Cuando el arrendatario es una persona física, el propio arrendador ingresa el anticipo hasta el final del mes siguiente al trimestre en que percibió el alquiler (art. 67, apdo. 1 de la LIRPF); por los ingresos del cuarto trimestre no se ingresa anticipo (art. 67, apdo. 2). Cuando el arrendatario es una empresa o un trabajador autónomo, este determina y retiene el impuesto al pagar el alquiler (art. 44, apdo. 4 de la LIRPF). El anticipo ingresado se deduce en la regularización anual.

Ejemplo con una cantidad hipotética: con un alquiler de 600 euros al mes, el ingreso anual es de 7 200 euros. Tras un 10 por ciento de gastos, la renta imponible es de 6 480 euros y el impuesto, de 648 euros, antes de otras posibles deducciones y desgravaciones.

• Ley de Obligaciones y Contratos (art. 228–239)
• NAP – Impuesto sobre la renta de las personas físicas (anticipo y impuesto anual)
• NAP – Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (art. 31, 44, 48, 67)

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La información es de carácter general y está actualizada a la fecha de publicación; en caso de disputa o de un contrato más complejo, consulte a un abogado.