Impuesto local en la compra de un inmueble: quién lo paga y cómo se calcula
Al comprar un inmueble en Bulgaria se debe pagar el impuesto local por adquisición de bienes. Su importe lo fija cada municipio dentro de los límites establecidos por la ley, y la base depende del precio y de la valoración fiscal.
Guía inmobiliaria •Publicado: 28 octubre 2026 •Actualización: 30 octubre 2026 •Tiempo de lectura: 4 min de lectura •Lecturas: 20
En qué consiste el impuesto
El impuesto por adquisición de bienes es un impuesto local regulado en la Ley de Impuestos y Tasas Locales (ЗМДТ). Grava los bienes adquiridos por donación, así como los bienes inmuebles y los derechos reales limitados sobre ellos adquiridos a título oneroso (art. 44, apdo. 1 ЗМДТ). En otras palabras, cualquier compra ordinaria de un apartamento, una casa o una parcela entra en su ámbito de aplicación.
El impuesto se paga en el municipio donde se encuentra el inmueble (art. 49, apdo. 1 ЗМДТ), y en el momento de la transmisión (art. 49, apdo. 2). Por eso la cantidad debe estar calculada y preparada para el día de la firma.
Quién paga
Por ley, el impuesto lo paga el adquirente, es decir, el comprador, salvo que las partes hayan pactado otra cosa (art. 45, apdo. 1 ЗМДТ). Si se ha pactado que el impuesto lo deban pagar ambas partes, estas responden solidariamente. Si se ha pactado que lo pague el vendedor, el comprador actúa como fiador.
Cuando el comprador se encuentra en el extranjero, el sujeto obligado al pago es el vendedor (art. 45, apdo. 2 ЗМДТ). La regla depende de dónde se encuentre el adquirente, no de su nacionalidad. Por eso conviene describir con claridad el reparto de los gastos ya en el contrato preliminar.
Sobre qué importe se calcula
La base para determinar el impuesto es la valoración del bien en euros en el momento de la transmisión (art. 46, apdo. 1 ЗМДТ). Para los bienes inmuebles es el precio pactado y, si este es inferior a la valoración fiscal, la valoración fiscal según el anexo n.º 2 de la ley (art. 46, apdo. 2, punto 1).
La valoración fiscal se acredita con un certificado expedido por el municipio. Según la Agencia del Registro (Агенция по вписванията), es válido hasta el 30 de junio o hasta el final del año natural, cuando los impuestos de todo el año estén pagados.
Cuál es el importe
En la adquisición a título oneroso, el impuesto lo determina el pleno municipal en una cuantía del 0,1 al 3 por ciento sobre la valoración del bien transmitido y, en caso de permuta, sobre la valoración del bien de mayor valor (art. 47, apdo. 2 ЗМДТ). Cada municipio aprueba el porcentaje concreto en su ordenanza de impuestos locales, por lo que puede ser distinto en Sofía, en Varna o en un municipio pequeño.
En las donaciones los importes son otros: del 0,4 al 0,8 por ciento entre hermanos y sus hijos, y del 3,3 al 6,6 por ciento entre personas ajenas a ese círculo (art. 47, apdo. 1 ЗМДТ). Las donaciones entre parientes en línea recta y entre cónyuges no tributan (art. 44, apdo. 6 ЗМДТ), y la ley prevé también otras exenciones, por ejemplo para los bienes adquiridos por el Estado y los municipios (art. 48).
Ejemplo con cifras hipotéticas
Supongamos que compra un apartamento por 150 000 euros, su valoración fiscal es de 90 000 euros y el pleno municipal ha fijado un tipo del 2,5 por ciento. El precio es superior a la valoración fiscal, por lo que la base es de 150 000 euros y el impuesto asciende a 3 750 euros.
Si en el mismo ejemplo el precio pactado fuera de 80 000 euros, es decir, inferior a la valoración fiscal, la base sería la valoración fiscal de 90 000 euros y el impuesto sería de 2 250 euros. El tipo del ejemplo es solo una ilustración: compruebe el porcentaje vigente en la ordenanza de su municipio.
Después de la compra: el impuesto anual
La compra no es su último pago al municipio. Como propietario, debe pagar un impuesto anual sobre los bienes inmuebles, cuya cuantía determina el pleno municipal dentro de los límites del 0,1 al 4,5 por mil sobre la valoración fiscal (art. 22 ЗМДТ), así como la tasa de recogida de residuos domésticos. Los tipos los aprueba el pleno municipal y pueden cambiar, por lo que conviene consultar la ordenanza vigente cada año.
- Compruebe los tipos en la ordenanza de impuestos locales del municipio donde se encuentra el inmueble.
- Pacte por escrito quién paga el impuesto, especialmente si el comprador está en el extranjero.
- Solicite a tiempo el certificado de valoración fiscal, ya que forma parte de los documentos que se presentan en la operación.
- Conserve el justificante del impuesto pagado junto con la escritura notarial.
Fuentes
- Ley de Impuestos y Tasas Locales (art. 22, 44–49) – Ministerio de Finanzas
- Agencia del Registro – Cómo inscribir un acto sobre un bien inmueble
Este artículo no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La información es de carácter general y está actualizada a la fecha de publicación; compruebe el tipo concreto en el municipio donde se encuentre el inmueble.
