Impuesto por la venta de un inmueble: cuándo se paga y cómo se calcula

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (ZDDFL) enumera los ingresos procedentes de la venta de inmuebles que no están sujetos a impuesto. Se trata de los ingresos obtenidos durante el ejercicio fiscal por la venta o permuta de (art. 13, apdo. 1, punto 1 ZDDFL):

• un inmueble residencial, si entre la fecha de adquisición y la fecha de venta han transcurrido más de tres años;
• hasta dos inmuebles, así como inmuebles agrícolas y forestales sin importar su número, si entre la adquisición y la venta han transcurrido más de cinco años.

Los dos supuestos se aplican por separado a cada ejercicio fiscal. Si durante el año vende una vivienda que posee desde hace más de tres años, el ingreso no tributa. Si en ese mismo año vende además una casa de campo que posee desde hace más de cinco años, esta también puede acogerse a la exención del segundo punto.

No obstante, si vende una vivienda que posee desde hace menos de tres años, o más inmuebles de los que permiten los dos puntos, el ingreso tributa según las normas generales. La fecha de adquisición suele ser la de la escritura notarial, pero en caso de herencia, donación u obra nueva las reglas pueden ser más complejas: compruébelas con atención.

Cuando la venta no está exenta, el ingreso imponible se determina reduciendo la diferencia positiva entre el precio de venta y el precio de adquisición en un 10 por ciento en concepto de gastos (art. 33, apdo. 1 ZDDFL). Si vende con pérdida, no hay ingreso imponible.

El ingreso imponible se incluye en la base imponible anual y el impuesto sobre ella es del 10 por ciento (art. 48, apdo. 1 ZDDFL).

Ha comprado un apartamento por 100 000 euros y lo vende dos años después por 130 000 euros. Como han transcurrido menos de tres años, no se aplica ninguna de las dos exenciones. La diferencia positiva es de 30 000 euros. Tras la reducción del 10 por ciento por gastos, el ingreso imponible es de 27 000 euros y el impuesto, de 2 700 euros.

Si ese mismo apartamento hubiera sido de su propiedad durante más de tres años y hubiera sido el único inmueble residencial vendido en el año, el ingreso no habría tributado conforme al art. 13, apdo. 1, punto 1, letra «a».

El ingreso imponible procedente de la venta se declara en la declaración anual de impuestos, que se presenta hasta el 30 de abril del año siguiente al de obtención del ingreso. Hasta esa misma fecha se ingresa también el impuesto adeudado. La declaración también puede presentarse por vía electrónica a través del portal de la Agencia Nacional de Ingresos Públicos.

Conserve las escrituras notariales de compra y de venta y los documentos del precio pagado: acreditan el precio de adquisición y las fechas de las que depende la exención.

No confunda el impuesto sobre el ingreso de la venta con el impuesto local por adquisición de bienes. Este último se paga en el municipio en el momento de la transmisión y, por ley, corre a cargo del comprador, salvo que las partes hayan pactado otra cosa (art. 45 de la Ley de Impuestos y Tasas Locales). El impuesto de la ZDDFL, del que trata este artículo, es una obligación del vendedor y se declara ante la NAP.

Si en el contrato se ha pactado que el vendedor asuma también el impuesto local, este es un gasto de la operación que debe incluir en su cálculo del importe neto que recibirá.

Las normas anteriores se refieren a personas físicas que venden inmuebles fuera de una actividad económica. Para las ventas realizadas por sociedades, por empresarios individuales y por personas que no son residentes fiscales en Bulgaria se aplican otras disposiciones. Los vendedores extranjeros deben comprobar también las normas del país del que son residentes, así como el convenio aplicable para evitar la doble imposición.

• Calcule cuántos años ha poseído el inmueble en la fecha de la venta.
• Compruebe cuántos inmuebles ha vendido durante el mismo año.
• Reúna los documentos del precio de adquisición.
• En caso de duda, consulte a la NAP o a un asesor fiscal.

• NAP – Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (arts. 13, 33, 48)
• NAP – Impuesto sobre la renta de las personas físicas

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La información es de carácter general y está actualizada a la fecha de publicación; para su caso concreto, consulte a la NAP o a un asesor fiscal.