Steuer beim Immobilienverkauf: Wann sie anfällt und wie sie berechnet wird

Das Einkommensteuergesetz für natürliche Personen (ZDDFL) zählt die Einkünfte aus Immobilienverkäufen auf, die nicht steuerpflichtig sind. Es handelt sich um Einkünfte, die im Steuerjahr aus dem Verkauf oder Tausch von Folgendem erzielt wurden (Art. 13 Abs. 1 Nr. 1 ZDDFL):

• einer Wohnimmobilie, wenn zwischen dem Erwerbsdatum und dem Verkaufsdatum mehr als drei Jahre vergangen sind;
• bis zu zwei Immobilien, sowie land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken unabhängig von deren Anzahl, wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als fünf Jahre vergangen sind.

Beide Fallgruppen gelten für jedes Steuerjahr gesondert. Wenn Sie im Laufe des Jahres eine Wohnung verkaufen, die Sie länger als drei Jahre besitzen, ist das Einkommen steuerfrei. Wenn Sie im selben Jahr auch ein Ferienhaus verkaufen, das Sie länger als fünf Jahre besitzen, kann dieses unter die Befreiung nach der zweiten Nummer fallen.

Verkaufen Sie jedoch eine Wohnung, die Sie weniger als drei Jahre besitzen, oder mehr Immobilien, als die beiden Nummern zulassen, wird das Einkommen nach den allgemeinen Regeln besteuert. Das Erwerbsdatum ist in der Regel das Datum der notariellen Urkunde, bei Erbschaft, Schenkung oder Neubau können die Regeln jedoch komplizierter sein – prüfen Sie sie sorgfältig.

Ist der Verkauf nicht befreit, wird das steuerpflichtige Einkommen ermittelt, indem die positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis um 10 Prozent Kosten gemindert wird (Art. 33 Abs. 1 ZDDFL). Wenn Sie mit Verlust verkaufen, entsteht kein steuerpflichtiges Einkommen.

Das steuerpflichtige Einkommen wird in die jährliche bemessungsgrundlage einbezogen, und die Steuer darauf beträgt 10 Prozent (Art. 48 Abs. 1 ZDDFL).

Sie haben eine Wohnung für 100 000 Euro gekauft und verkaufen sie nach zwei Jahren für 130 000 Euro. Da weniger als drei Jahre vergangen sind, greift keine der beiden Befreiungen. Die positive Differenz beträgt 30 000 Euro. Nach Abzug von 10 Prozent Kosten beträgt das steuerpflichtige Einkommen 27 000 Euro und die Steuer 2 700 Euro.

Hätten Sie dieselbe Wohnung länger als drei Jahre besessen und wäre sie die einzige im Jahr verkaufte Wohnimmobilie gewesen, wäre das Einkommen nach Art. 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe „а“ steuerfrei gewesen.

Das steuerpflichtige Einkommen aus dem Verkauf wird in der jährlichen Steuererklärung angegeben, die bis zum 30. April des Jahres einzureichen ist, das auf das Jahr des Einkommenserwerbs folgt. Bis zum selben Datum ist auch die geschuldete Steuer zu entrichten. Die Erklärung kann auch elektronisch über das Portal der Nationalen Agentur für Einnahmen eingereicht werden.

Bewahren Sie die notariellen Urkunden über Kauf und Verkauf sowie die Belege über den gezahlten Preis auf – sie belegen den Anschaffungspreis und die Daten, von denen die Befreiung abhängt.

Verwechseln Sie nicht die Steuer auf das Einkommen aus dem Verkauf mit der örtlichen Steuer beim Erwerb von Vermögen. Letztere wird bei der Übertragung in der Gemeinde gezahlt und geht von Gesetzes wegen zulasten des Käufers, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben (Art. 45 des Gesetzes über die örtlichen Steuern und Gebühren). Die Steuer nach dem ZDDFL, um die es in diesem Artikel geht, ist Pflicht des Verkäufers und wird gegenüber der NAP erklärt.

Wenn im Vertrag vereinbart ist, dass der Verkäufer auch die örtliche Steuer übernimmt, ist dies ein Kostenfaktor des Geschäfts, den Sie in Ihre Berechnung des Nettobetrags, den Sie erhalten werden, einbeziehen müssen.

Die oben genannten Regeln gelten für natürliche Personen, die Immobilien außerhalb einer wirtschaftlichen Tätigkeit verkaufen. Für Verkäufe durch Gesellschaften, für Einzelkaufleute und für Personen, die in Bulgarien steuerlich nicht ansässig sind, gelten andere Vorschriften. Ausländische Verkäufer sollten auch die Regeln des Staates prüfen, in dem sie ansässig sind, sowie das anwendbare Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung.

• Berechnen Sie, wie viele Jahre Sie die Immobilie zum Verkaufsdatum besessen haben.
• Prüfen Sie, wie viele Immobilien Sie im selben Jahr verkauft haben.
• Sammeln Sie die Unterlagen zum Anschaffungspreis.
• Wenden Sie sich im Zweifel an die NAP oder an einen Steuerberater.

• NAP – Einkommensteuergesetz für natürliche Personen (Art. 13, 33, 48)
• NAP – Einkommensteuer für natürliche Personen

Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Informationen sind allgemein gehalten und zum Zeitpunkt der Veröffentlichung aktuell; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an die NAP oder an einen Steuerberater.