Contratto di locazione abitativa: diritti, obblighi e imposte

Con il contratto di locazione il locatore si obbliga a mettere a disposizione del conduttore un bene per l'uso temporaneo, mentre il conduttore si obbliga a pagargli un corrispettivo determinato (art. 228 della Legge sulle obbligazioni e sui contratti, ЗЗД). La legge non richiede la forma notarile, ma il contratto scritto è l'unico modo sicuro per dimostrare ciò che è stato pattuito.

Il contratto di locazione non può essere concluso per più di dieci anni, salvo che si tratti di un'operazione commerciale. Le persone che possono compiere solo atti di ordinaria amministrazione non possono concluderlo per più di tre anni; se la durata è maggiore, il contratto ha efficacia rispettivamente per dieci o per tre anni (art. 229 ЗЗД).

Un buon contratto risponde in anticipo alle domande che altrimenti diventano motivo di controversia:

• Le parti, l'indirizzo esatto e la descrizione dell'immobile e dell'arredamento.
• Il canone mensile in euro, la durata e le modalità di pagamento.
• Chi paga le utenze, le spese condominiali e internet.
• L'importo del deposito cauzionale e le condizioni per la sua restituzione.
• La durata del contratto e il termine di preavviso in caso di recesso.
• Se sono ammessi animali domestici, sublocazione e modifiche all'abitazione.

Se non è pattuito diversamente, il locatore è tenuto a consegnare l'abitazione in uno stato idoneo all'uso per cui è stata locata. Se non si trova in tale stato, il conduttore può chiedere la riparazione, una riduzione proporzionale del canone o la risoluzione del contratto (art. 230 ЗЗД).

Le piccole riparazioni legate all'uso ordinario – la legge fa esempi come l'imbrattamento delle pareti, la corrosione di rubinetti e serrature, l'intasamento delle canne fumarie – sono a carico del conduttore. Le riparazioni di tutti gli altri danni, non causati per colpa del conduttore, sono a carico del locatore (art. 231 ЗЗД).

Il conduttore deve restituire il bene e risponde dei danni causati durante l'utilizzo, compresi quelli provocati dai membri del suo nucleo familiare. Fino a prova contraria si presume che il bene sia stato ricevuto in buono stato (art. 233 ЗЗД). Per questo il verbale di consegna con fotografie all'ingresso e all'uscita tutela entrambe le parti.

Le disposizioni della ЗЗД sulla locazione non disciplinano il deposito cauzionale: il suo importo e le condizioni di trattenuta e restituzione sono stabiliti interamente dal contratto. Indicate chiaramente entro quanto tempo dopo l'uscita il deposito viene restituito e quali trattenute sono ammesse.

Se non è pattuito diversamente, il conduttore può subaffittare parti dell'abitazione senza il consenso del locatore, ma resta responsabile in base al contratto (art. 234 ЗЗД). Se non lo desiderate, inserite un divieto nel contratto.

Se dopo la scadenza del termine il conduttore continua a usare l'abitazione con la conoscenza e senza l'opposizione del locatore, il contratto si considera prorogato a tempo indeterminato (art. 236 ЗЗД). Nel contratto a tempo indeterminato ciascuna delle parti può recedere dando all'altra un preavviso di un mese (art. 238 ЗЗД).

In caso di vendita dell'immobile, il contratto di locazione resta valido nei confronti dell'acquirente se è trascritto nel Registro immobiliare: per questo, nelle locazioni di lunga durata, il conduttore ha interesse a far trascrivere il contratto. Un contratto con data certa è vincolante per l'acquirente fino alla scadenza pattuita, ma per non più di un anno dal trasferimento (art. 237 ЗЗД).

Il reddito da locazione è imponibile. Secondo la Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche (ЗДДФЛ), il reddito imponibile si determina riducendo il canone percepito del 10 per cento a titolo di spese riconosciute in via normativa (art. 31 ЗДДФЛ), e l'imposta sulla base imponibile annua è pari al 10 per cento (art. 48 ЗДДФЛ). Il reddito si dichiara con la dichiarazione dei redditi annuale, che va presentata entro il 30 aprile dell'anno successivo.

L'imposta, tuttavia, non si paga una sola volta l'anno. Il locatore deve versare un acconto d'imposta nel corso dell'anno (art. 44 ЗДДФЛ). Quando il conduttore è una persona fisica, il locatore versa da sé l'acconto entro la fine del mese successivo al trimestre in cui ha percepito il canone (art. 67, comma 1 ЗДДФЛ); per i redditi del quarto trimestre non si versa alcun acconto (art. 67, comma 2). Quando il conduttore è un'impresa o un lavoratore autonomo assicurato in proprio, è lui a determinare e trattenere l'imposta al momento del pagamento del canone (art. 44, comma 4 ЗДДФЛ). L'acconto versato viene detratto in sede di conguaglio annuale.

Esempio con un importo ipotetico: con un canone di 600 euro al mese il reddito annuo è di 7 200 euro. Dopo il 10 per cento di spese il reddito imponibile è di 6 480 euro e l'imposta è di 648 euro, prima di eventuali altre deduzioni e agevolazioni.

• Legge sulle obbligazioni e sui contratti (artt. 228–239)
• NAP – Imposta sul reddito delle persone fisiche (acconto e imposta annuale)
• NAP – Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche (artt. 31, 44, 48, 67)

Questo articolo non costituisce consulenza legale o fiscale. Le informazioni sono di carattere generale e aggiornate alla data di pubblicazione; in caso di controversia o di contratto più complesso, rivolgetevi a un avvocato.