Atto notarile e trascrizione: come la proprietà diventa vostra

La Legge sulle obbligazioni e sui contratti è categorica: i contratti di trasferimento della proprietà o di costituzione di altri diritti reali su beni immobili devono essere conclusi con atto notarile (art. 18 della Legge sulle obbligazioni e sui contratti). Un contratto firmato soltanto tra acquirente e venditore non trasferisce la proprietà, per quanto dettagliato possa essere.

Nella pratica la compravendita spesso si svolge in due fasi. Prima le parti firmano un contratto preliminare, in cui stabiliscono il prezzo, i termini e le condizioni. Il contratto deve avere forma scritta e contenere le condizioni essenziali del contratto definitivo (art. 19 della Legge sulle obbligazioni e sui contratti). Se una delle parti rifiuta di concludere il contratto definitivo, l'altra può agire in giudizio affinché il tribunale lo dichiari concluso.

La seconda fase è la firma dell'atto notarile davanti a un notaio della circoscrizione in cui si trova l'immobile. Il notaio verifica l'identità delle parti, la proprietà del venditore e i documenti presentati, e formalizza l'atto di compravendita.

Dopo la firma, l'atto viene trascritto nel Registro immobiliare, tenuto dall'Agenzia del Registro. La trascrizione rende l'atto visibile a tutti e tutela l'acquirente da successivi atti di disposizione dell'immobile da parte del venditore. Secondo il Regolamento sulle trascrizioni, sono soggetti a trascrizione soltanto gli atti compiuti in forma notarile o con firma autenticata dal notaio, nonché gli atti degli organi statali competenti.

Di solito la domanda di trascrizione viene presentata dal notaio stesso subito dopo l'atto. L'atto viene presentato in almeno tre esemplari: uno per il registro, uno per il fascicolo notarile e uno per la parte. Secondo le indicazioni dell'Agenzia, il terzo esemplare e quelli successivi, con annotati i dati della trascrizione, vengono restituiti all'avente diritto entro tre giorni dalla presentazione della domanda.

L'elenco preciso dipende dal tipo di immobile e dal modo in cui il venditore lo ha acquisito, ma nella maggior parte delle compravendite si incontrano i seguenti documenti:

• Titolo di proprietà del venditore: un precedente atto notarile, un contratto, una sentenza o un certificato di eredi.
• Certificato di valutazione fiscale rilasciato dal comune. Secondo l'Agenzia del Registro, è valido fino al 30 giugno oppure fino alla fine dell'anno solare, se le imposte per l'intero anno sono state pagate.
• Estratto della mappa catastale, quando l'immobile si trova in una zona con mappa catastale approvata. È valido 6 mesi dal rilascio, salvo modifiche del diritto di proprietà.
• Dichiarazioni delle parti, che il notaio richiede in base al tipo di atto.
• Procura con firma autenticata dal notaio, se una delle parti è rappresentata da un'altra persona.

La tassa statale di trascrizione è stabilita dalla Tariffa delle tasse statali riscosse dall'Agenzia del Registro. Secondo l'art. 2, comma 1 della Tariffa, la tassa è pari a 0,1 per cento del prezzo su cui è tassato l'atto, ma non inferiore a 10 lev. Quando il prezzo non è indicato, la tassa viene calcolata su una valutazione secondo l'allegato n. 2 della Legge sulle imposte e tasse locali. L'Agenzia indica la tassa minima in 5,11 euro (10 lev).

Alla pratica si allega il documento che attesta il pagamento della tassa: ordine di bonifico bancario, documento dell'home banking o ricevuta di pagamento tramite terminale POS dell'Agenzia.

Oltre alla tassa di trascrizione si pagano la tassa notarile, prevista dalla Tariffa delle tasse notarili e dipendente dal valore economico dell'atto, e l'imposta locale sull'acquisizione di beni, da versare al comune. Su questi temi abbiamo articoli dedicati.

Prima di versare una caparra, è prudente chiedere all'Agenzia del Registro un certificato di gravami relativo all'immobile in questione. Vi si vedono le ipoteche, i pignoramenti e le domande giudiziali trascritti. L'ipoteca trascritta nel registro ha efficacia per un periodo di 10 anni e può essere rinnovata prima della scadenza.

Se l'acquirente non paga l'intero prezzo alla firma dell'atto, il venditore può chiedere la trascrizione di un'ipoteca legale per la parte residua. In questo modo il suo credito è garantito e l'acquirente diventa proprietario già alla firma dell'atto notarile.

• Stipulate un contratto preliminare scritto con le condizioni essenziali della compravendita.
• Verificate la proprietà e gli oneri nel Registro immobiliare.
• Richiedete per tempo il certificato di valutazione fiscale e l'estratto catastale.
• Concordate con il notaio le tasse e le modalità di pagamento del prezzo.
• Accertatevi che l'atto sia stato trascritto e conservate il vostro esemplare.

• Agenzia del Registro – Come trascrivere un atto relativo a un immobile
• Agenzia del Registro – Come trascrivere un'ipoteca
• Tariffa delle tasse statali riscosse dall'Agenzia del Registro (art. 2)
• Legge sulle obbligazioni e sui contratti (art. 18 e art. 19)

Questo articolo non costituisce consulenza legale o fiscale. Le informazioni sono di carattere generale e aggiornate alla data di pubblicazione; prima di un'operazione verificate le condizioni specifiche con un notaio o un avvocato.