Acquisto di immobili in Bulgaria da parte di stranieri: cittadini UE ed extra-UE

La Legge sulla proprietà consente a stranieri e persone giuridiche straniere di acquisire il diritto di proprietà sugli edifici e diritti reali limitati su beni immobili nel Paese, salvo che la legge non disponga diversamente (art. 29, comma 4 della Legge sulla proprietà). In pratica, ciò significa che un cittadino di un Paese esterno all'Unione europea può acquistare un appartamento in un edificio residenziale o un edificio indipendente.

La forma dell'atto è la stessa prevista per i cittadini bulgari: il contratto di trasferimento della proprietà di un bene immobile deve essere stipulato con atto notarile (art. 18 della Legge sulle obbligazioni e sui contratti), che viene poi trascritto nel Registro immobiliare.

Per i terreni la legge opera una distinzione. Gli stranieri e le persone giuridiche straniere possono acquisire il diritto di proprietà sui terreni alle condizioni di un trattato internazionale ratificato ai sensi dell'art. 22, comma 2 della Costituzione, e gli stranieri anche per successione legittima (art. 29, comma 1 della Legge sulla proprietà).

I cittadini degli Stati membri dell'UE e degli Stati parti dell'Accordo sullo Spazio economico europeo possono acquisire il diritto di proprietà sui terreni nel rispetto dei requisiti stabiliti dalla legge, in conformità alle condizioni del Trattato di adesione della Bulgaria all'UE (art. 29, comma 2 della Legge sulla proprietà). Lo stesso vale per le persone giuridiche di tali Stati (art. 29, comma 3).

La legge disciplina separatamente anche il caso della seconda abitazione: le persone di cui all'art. 29, comma 2, che non risiedono stabilmente in Bulgaria, possono acquisire un terreno per una seconda abitazione dopo la scadenza del termine stabilito nel Trattato di adesione (art. 29a della Legge sulla proprietà). Tale periodo transitorio era di cinque anni dall'adesione della Bulgaria, avvenuta il 1° gennaio 2007, ed è ormai scaduto, mentre il periodo transitorio di sette anni per i terreni agricoli si è concluso nel 2014. Oggi restano i requisiti generali previsti dalla legge e, per i terreni agricoli, anche il loro regime speciale.

• Un cittadino UE/SEE che acquista una casa con giardino può acquisire anche il terreno, nel rispetto dei requisiti di legge.
• Un cittadino di un Paese extra-UE/SEE può acquisire un appartamento o un edificio, ma per il terreno sottostante e per il giardino occorre un fondamento giuridico: un trattato internazionale o la successione legittima. Per questo, nel caso di case e lotti, si cercano spesso altre soluzioni giuridiche, da discutere con un avvocato.
• I terreni agricoli hanno inoltre un regime speciale, quindi richiedono sempre una verifica legale a parte.

Le imposte sull'acquisto non dipendono dalla cittadinanza. L'acquirente deve l'imposta locale sull'acquisizione di beni, che il consiglio comunale fissa in una misura compresa tra lo 0,1 e il 3 per cento della valutazione dell'immobile (art. 47, comma 2 della Legge sulle imposte e tasse locali). C'è una particolarità che non dipende dalla cittadinanza, ma da dove si trova l'acquirente: quando l'acquirente è all'estero, il soggetto tenuto al pagamento dell'imposta è l'alienante (art. 45, comma 2 della Legge sulle imposte e tasse locali). Stabilite chiaramente nel contratto chi si fa carico dell'imposta.

All'imposta si aggiungono la tariffa notarile e la tassa di trascrizione, pari allo 0,1 per cento del prezzo, ma non meno di 10 lev (5,11 euro), secondo la Tariffa dell'Agenzia del Registro.

Le agenzie immobiliari sono soggetti obbligati ai sensi della Legge sulle misure contro il riciclaggio di denaro: la legge include espressamente le persone che svolgono professionalmente attività di intermediazione nelle compravendite immobiliari (art. 4, punto 18 della Legge sulle misure contro il riciclaggio di denaro). È quindi normale che l'agente chieda un documento d'identità e informazioni sull'origine dei fondi. Preparate questi documenti in anticipo, per non rallentare la compravendita.

Se non potete essere presenti di persona, potete conferire procura a un'altra persona. La procura deve avere la firma autenticata dal notaio e, se è rilasciata all'estero, verificate in anticipo con il notaio quali requisiti di legalizzazione e traduzione applicherà. Se non conoscete il bulgaro, chiarite per tempo anche come verrà garantita la traduzione al momento della firma dell'atto.

• Verificate la proprietà e gli oneri nel Registro immobiliare.
• Chiarite se la compravendita include un terreno e se potete acquisirlo.
• Concordate per iscritto chi paga l'imposta locale.
• Pianificate il pagamento tramite bonifico bancario e conservate i documenti del trasferimento.
• Rivolgetevi a un avvocato indipendente, in particolare per case, lotti e nuove costruzioni.

• Legge sulla proprietà (artt. 29 e 29a)
• Commissione europea – relazione COM(2010) 734 sulle misure transitorie per l'acquisto di terreni agricoli in Bulgaria
• Legge sulle obbligazioni e sui contratti (art. 18)
• Legge sulle misure contro il riciclaggio di denaro (art. 4, punto 18)
• Legge sulle imposte e tasse locali (artt. 45, 47) – Ministero delle Finanze
• Tariffa delle tasse statali riscosse dall'Agenzia del Registro (art. 2)

Questo articolo non costituisce consulenza legale o fiscale. Le regole per l'acquisto di terreni da parte di stranieri dipendono dal caso concreto; prima della compravendita consultate un avvocato.