Costi di acquisto di un immobile: cosa aggiungere al prezzo

La maggior parte degli acquirenti negozia con attenzione il prezzo, ma sottovaluta i costi legati alla transazione. Questi vanno pagati in breve tempo, intorno alla firma dell'atto notarile, e non possono essere inclusi nel prezzo dell'immobile. Se acquistate con un mutuo ipotecario, la banca si aspetta inoltre che copriate con fondi propri una parte del valore e dei costi.

Di seguito suddividiamo i costi in obbligatori, consueti e dipendenti dalla vostra situazione. Ovunque la legge stabilisca una percentuale o un limite, indichiamo la fonte.

Imposta locale sull'acquisizione di beni. Il consiglio comunale la fissa in misura compresa tra lo 0,1 e il 3 per cento sul valore dell'immobile (art. 47, comma 2 della Legge sulle imposte e tasse locali). La base è il prezzo pattuito e, se questo è inferiore al valore fiscale, il valore fiscale (art. 46). La percentuale concreta varia da un comune all'altro.

Tassa di trascrizione nel Registro immobiliare. Secondo la Tariffa delle tasse statali riscosse dall'Agenzia del Registro, la tassa è dello 0,1 per cento sul prezzo su cui è tassato l'atto, ma non inferiore a 10 lev. L'Agenzia indica il minimo in 5,11 euro.

Onorario notarile. Si determina secondo la Tariffa degli onorari notarili allegata alla Legge sui notai e sull'attività notarile e dipende dall'interesse materiale della transazione. A esso il notaio può aggiungere le spese per copie e verifiche. Richiedete in anticipo un preventivo scritto al notaio scelto.

Provvigione dell'agenzia. Il suo importo non è stabilito dalla legge, ma si concorda nel contratto di mediazione. Chiarite se la provvigione è inclusa nel prezzo o si paga separatamente e in quale momento diventa dovuta.

Documenti. Il certificato di valore fiscale viene rilasciato dal comune, mentre la planimetria dalla mappa catastale dall'Agenzia di geodesia, cartografia e catasto. Il certificato di gravami viene rilasciato dall'Agenzia del Registro. Ciascuno di essi ha una propria tassa.

Assistenza legale e traduzione. Se acquistate dall'estero o la transazione è complessa (immobile ereditato, comproprietà, nuova costruzione), il costo di un avvocato e di una traduzione si rivela spesso la migliore assicurazione.

Con un mutuo ipotecario si aggiungono la perizia dell'immobile da parte di un perito approvato dalla banca, l'assicurazione dell'immobile, le commissioni sul mutuo secondo il tariffario della banca e i costi di costituzione e trascrizione dell'ipoteca. Anche la tassa di trascrizione dell'ipoteca viene riscossa in base alla Tariffa dell'Agenzia del Registro.

Un limite importante proviene dalla Banca nazionale bulgara: dal 1° ottobre 2024 il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile residenziale al momento dell'erogazione non può superare l'85 per cento. Ciò significa che almeno il 15 per cento del valore e tutti i costi della transazione devono provenire da fondi propri.

Un esempio con valori ipotetici: un immobile da 120 000 euro, valore fiscale di 70 000 euro e aliquota comunale del 2,5 per cento. L'imposta locale è di 3 000 euro, mentre la tassa di trascrizione, lo 0,1 per cento, ammonta a 120 euro. A questi aggiungete l'onorario notarile secondo il preventivo del notaio, la provvigione pattuita e i documenti.

L'aliquota nell'esempio è solo un'illustrazione. Usate il calcolatore dei costi nella nostra guida all'acquisto di un immobile e inserite la percentuale prevista dal regolamento del vostro comune.

• Verificate l'aliquota dell'imposta locale presso il comune in cui si trova l'immobile.
• Richiedete un preventivo scritto al notaio.
• Chiarite nel contratto con l'agenzia l'importo e il momento del pagamento della provvigione.
• In caso di mutuo, chiedete alla banca l'elenco completo delle commissioni.
• Lasciate una riserva per ristrutturazione, arredamento e le prime spese mensili.

Come proprietari dovrete pagare l'imposta annuale sugli immobili – il comune la fissa entro limiti compresi tra lo 0,1 e il 4,5 per mille sul valore fiscale (art. 22 LITL) – e la tassa sui rifiuti domestici. Negli edifici in regime di condominio si aggiungono anche le quote per la gestione e la manutenzione delle parti comuni.

• Legge sulle imposte e tasse locali (art. 22, 46, 47) – Ministero delle Finanze
• Tariffa delle tasse statali riscosse dall'Agenzia del Registro (art. 2)
• Agenzia del Registro – Come trascrivere un atto relativo a un immobile
• Banca nazionale bulgara – requisiti per i mutui garantiti da immobili residenziali (11.09.2024)

Questo articolo non costituisce consulenza legale o fiscale. Le informazioni sono di carattere generale e aggiornate alla data di pubblicazione; gli importi concreti dipendono dal comune, dal notaio e dalla banca.