Commissione dell'agenzia immobiliare: come si negozia

L'importo della commissione non è stabilito da un atto normativo. Viene concordato tra il cliente e l'agenzia nel contratto di intermediazione e dipende dal tipo di servizio, dal fatto che l'agenzia lavori per una o per entrambe le parti e dalla mole di lavoro – visite, pubblicità, verifica dei documenti, assistenza per il mutuo.

Ciò significa che la commissione è negoziabile. Confrontate più proposte, ma guardate non solo la percentuale, bensì anche cosa include esattamente il servizio.

Sul mercato esistono due modelli principali, e le denominazioni possono variare da un'agenzia all'altra:

• Contratto non esclusivo – potete lavorare con più agenzie contemporaneamente, e la commissione è dovuta solo a quella che ha portato l'acquirente o l'inquilino.
• Contratto in esclusiva – una sola agenzia propone l'immobile per un periodo determinato. Di solito, in cambio, l'agenzia si assume maggiori impegni in termini di marketing e visite. Leggete con attenzione cosa succede se trovate voi stessi un acquirente durante questo periodo.

Il contratto deve indicare chiaramente in quale momento sorge l'obbligo di pagamento: alla firma del contratto preliminare, al perfezionamento dell'atto davanti al notaio o in occasione di un altro evento. È importante sapere che la proprietà passa solo con l'atto notarile – i contratti di trasferimento della proprietà di beni immobili devono essere stipulati con atto notarile (art. 18 della Legge sulle obbligazioni e i contratti).

Per questo, una clausola in base alla quale l'intera commissione viene pagata prima dell'atto definitivo comporta un rischio per il cliente nel caso in cui la compravendita non si concluda. Cercate un meccanismo chiaro di restituzione o compensazione delle somme versate.

Le agenzie immobiliari sono soggetti obbligati ai sensi della Legge sulle misure contro il riciclaggio di denaro. La legge include espressamente le persone che svolgono professionalmente attività di intermediazione in operazioni immobiliari, compresa la locazione quando il canone mensile è pari o superiore a 10 000 euro (art. 4, punto 18 della ZMIP). Per questo il broker può richiedere documenti di identità e informazioni sull'origine dei fondi. Non è una mancanza di fiducia nei vostri confronti, ma parte delle misure che la legge gli impone.

Anche negli affitti la commissione si concorda liberamente. Esistono modelli in cui paga solo l'inquilino, solo il locatore, oppure i due si dividono l'importo. Spesso viene espressa come una frazione del canone mensile, ma questa è una prassi di mercato, non una regola – leggete con precisione cosa dice il contratto e se la somma viene restituita nel caso in cui l'affitto venga risolto nelle prime settimane.

Gli argomenti a favore di una commissione più bassa sono di solito il prezzo dell'immobile, una durata più breve del contratto o una minore quantità di servizi, ad esempio quando avete già preparato i documenti da soli. Gli argomenti a favore di una più alta sono l'esclusiva, le foto professionali, la pubblicità a pagamento e il lavoro attivo con gli acquirenti. Qualunque cosa concordiate, mettetela per iscritto – le promesse verbali sono difficili da dimostrare.

• L'importo della commissione – percentuale o somma fissa, con o senza IVA.
• Chi paga la commissione – l'acquirente, il venditore o entrambi.
• Il momento in cui diventa dovuta e le condizioni di restituzione.
• La durata del contratto e come si risolve.
• I servizi concreti: visite, pubblicità, verifica nel Registro immobiliare, assistenza presso il notaio e la banca.
• Cosa succede se il cliente trova da solo un acquirente o un inquilino.

Una buona agenzia vi mostrerà come ha determinato il prezzo consigliato, verificherà i documenti di proprietà e gli oneri prima delle visite e vi spiegherà tutte le spese legate all'operazione – imposta locale, tariffa notarile e tassa di trascrizione. Su Imotilist potete consultare i profili delle agenzie e dei broker, i loro annunci attivi e le zone in cui operano.

Non esitate a chiedere in anticipo un contratto di esempio e a leggerlo con calma a casa. Le agenzie serie non hanno alcun problema a spiegare ogni clausola.

• Legge sulle misure contro il riciclaggio di denaro (art. 4, punto 18)
• Legge sulle obbligazioni e i contratti (art. 18)
• Agenzia del registro – Registro immobiliare

Questo articolo non costituisce consulenza legale o fiscale. Le informazioni sono di carattere generale e aggiornate alla data di pubblicazione; le condizioni di ogni agenzia sono stabilite dal contratto specifico.