Gastos al comprar una vivienda: qué sumar al precio

La mayoría de los compradores negocian el precio con cuidado, pero subestiman los gastos que rodean la operación. Se pagan en un plazo corto en torno a la firma de la escritura notarial y no pueden incluirse en el precio del inmueble. Si compra con un préstamo hipotecario, el banco también espera que cubra con fondos propios una parte del valor y los gastos.

A continuación dividimos los gastos en obligatorios, habituales y aquellos que dependen de su situación. Siempre que la ley fija un porcentaje o un límite, indicamos la fuente.

Impuesto local por adquisición de bienes. El pleno municipal lo fija en una cuantía de entre el 0,1 y el 3 por ciento sobre la valoración del inmueble (art. 47, apdo. 2 de la Ley de impuestos y tasas locales). La base es el precio acordado y, si este es inferior a la valoración fiscal, la valoración fiscal (art. 46). El porcentaje concreto varía de un municipio a otro.

Tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad. Según el Arancel de las tasas estatales que recauda la Agencia del Registro, la tasa es del 0,1 por ciento sobre el precio por el que se ha tasado el acto, pero no menos de 10 lv. La Agencia indica el mínimo como 5,11 euros.

Tasa notarial. Se determina conforme al Arancel de las tasas notariales de la Ley de notarios y de la actividad notarial y depende del interés económico de la operación. El notario puede añadir gastos por copias y verificaciones. Solicite de antemano una factura detallada por escrito al notario elegido.

Comisión de la agencia. Su importe no está fijado por la ley, sino que se pacta en el contrato de intermediación. Aclare si la comisión está incluida en el precio o se paga aparte, y en qué momento es exigible.

Documentos. El certificado de valoración fiscal lo expide el municipio y el croquis del mapa catastral, la Agencia de Geodesia, Cartografía y Catastro. El certificado de cargas lo expide la Agencia del Registro. Cada uno tiene su propia tasa.

Asesoramiento jurídico y traducción. Si compra desde el extranjero o la operación es compleja (inmueble heredado, copropiedad, obra nueva), el gasto de abogado y traducción suele resultar el mejor seguro.

En el caso de un préstamo hipotecario se añaden la tasación del inmueble por un tasador aprobado por el banco, el seguro del inmueble, las comisiones del préstamo según la tarifa del banco y los gastos de constitución e inscripción de la hipoteca. La tasa de inscripción de la hipoteca también se recauda conforme al Arancel de la Agencia del Registro.

Una limitación importante procede del Banco Nacional de Bulgaria: desde el 1 de octubre de 2024, la relación entre el importe del préstamo y el valor del inmueble residencial en el momento de la concesión no puede superar el 85 por ciento. Esto significa que al menos el 15 por ciento del valor y todos los gastos de la operación deben provenir de fondos propios.

Ejemplo con valores hipotéticos: un inmueble de 120 000 euros, valoración fiscal de 70 000 euros y tipo municipal del 2,5 por ciento. El impuesto local es de 3 000 euros y la tasa de inscripción, el 0,1 por ciento, es decir, 120 euros. A ello añada la tasa notarial según la factura del notario, la comisión pactada y los documentos.

El tipo del ejemplo es solo una ilustración. Utilice la calculadora de gastos de nuestra guía de compra de vivienda e introduzca el porcentaje de la ordenanza de su municipio.

• Compruebe el tipo del impuesto local en el municipio donde se encuentra el inmueble.
• Solicite al notario una factura por escrito.
• Aclare en el contrato con la agencia el importe y el momento de pago de la comisión.
• En caso de préstamo, pida al banco una lista completa de las comisiones.
• Deje una reserva para reformas, mobiliario y los primeros gastos mensuales.

Como propietario deberá pagar el impuesto anual sobre bienes inmuebles —el municipio lo fija entre el 0,1 y el 4,5 por mil sobre la valoración fiscal (art. 22 de la Ley de impuestos y tasas locales)— y la tasa de residuos domésticos. En los edificios en régimen de propiedad horizontal se añaden también las cuotas para la administración y el mantenimiento de las zonas comunes.

• Ley de impuestos y tasas locales (arts. 22, 46, 47) – Ministerio de Finanzas
• Arancel de las tasas estatales que recauda la Agencia del Registro (art. 2)
• Agencia del Registro – Cómo inscribir un acto sobre un bien inmueble
• Banco Nacional de Bulgaria – requisitos para los préstamos garantizados con inmuebles residenciales (11.09.2024)

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La información es general y está actualizada a la fecha de publicación; los importes concretos dependen del municipio, del notario y del banco.