Frais d'achat d'un bien immobilier : ce qu'il faut ajouter au prix

La plupart des acheteurs négocient le prix avec soin, mais sous-estiment les frais liés à la transaction. Ils doivent être réglés dans un délai court autour de la signature de l'acte notarié et ne peuvent pas être inclus dans le prix du bien. Si vous achetez avec un crédit hypothécaire, la banque attend également que vous couvriez une partie de la valeur et des frais avec des fonds propres.

Ci-dessous, nous répartissons les frais en frais obligatoires, frais habituels et frais qui dépendent de votre situation. Partout où la loi fixe un pourcentage ou une limite, nous indiquons la source.

Taxe locale sur l'acquisition de biens. Le conseil municipal la fixe dans une fourchette de 0,1 à 3 % de la valeur du bien (art. 47, al. 2 de la loi sur les impôts et taxes locaux). La base est le prix convenu, et s'il est inférieur à la valeur fiscale, la valeur fiscale s'applique (art. 46). Le pourcentage exact varie d'une commune à l'autre.

Frais d'inscription au registre foncier. Selon le tarif des taxes d'État perçues par l'Agence du registre, la taxe est de 0,1 % du prix sur lequel l'acte a été taxé, mais pas moins de 10 BGN. L'Agence indique le minimum à 5,11 euros.

Frais de notaire. Ils sont fixés selon le tarif des frais notariaux annexé à la loi sur les notaires et l'activité notariale et dépendent de l'intérêt matériel de la transaction. Le notaire peut y ajouter des frais de copies et de vérifications. Demandez au préalable un décompte écrit au notaire choisi.

Commission de l'agence. Son montant n'est pas fixé par la loi, il est convenu dans le contrat de courtage. Précisez si la commission est incluse dans le prix ou payée séparément, et à quel moment elle devient exigible.

Documents. L'attestation de valeur fiscale est délivrée par la commune, et le plan cadastral par l'Agence de géodésie, de cartographie et du cadastre. Le certificat de charges est délivré par l'Agence du registre. Chacun de ces documents donne lieu à une taxe distincte.

Assistance juridique et traduction. Si vous achetez depuis l'étranger ou si la transaction est complexe (bien issu d'une succession, copropriété indivise, construction neuve), le coût d'un avocat et d'une traduction s'avère souvent la meilleure assurance.

Avec un crédit hypothécaire s'ajoutent l'évaluation du bien par un expert agréé par la banque, l'assurance du bien, les frais de crédit selon le tarif de la banque et les frais de constitution et d'inscription de l'hypothèque. Les frais d'inscription de l'hypothèque sont également perçus selon le tarif de l'Agence du registre.

Une limite importante vient de la Banque nationale bulgare : depuis le 1er octobre 2024, le rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien résidentiel au moment de l'octroi ne peut pas dépasser 85 %. Cela signifie qu'au moins 15 % de la valeur, ainsi que tous les frais de la transaction, doivent provenir de fonds propres.

Exemple avec des valeurs hypothétiques : un bien à 120 000 euros, une valeur fiscale de 70 000 euros et un taux communal de 2,5 %. La taxe locale est de 3 000 euros, et les frais d'inscription de 0,1 %, soit 120 euros. Ajoutez-y les frais de notaire selon le décompte du notaire, la commission convenue et les documents.

Le taux de l'exemple n'est qu'une illustration. Utilisez le calculateur de frais de notre guide d'achat immobilier et saisissez le pourcentage prévu par l'ordonnance de votre commune.

• Vérifiez le taux de la taxe locale auprès de la commune où se situe le bien.
• Demandez un décompte écrit au notaire.
• Précisez dans le contrat avec l'agence le montant et le moment du paiement de la commission.
• En cas de crédit, demandez à la banque la liste complète des frais.
• Prévoyez une réserve pour les travaux, l'ameublement et les premières dépenses mensuelles.

En tant que propriétaire, vous devrez payer un impôt annuel sur les biens immobiliers – la commune le fixe dans une fourchette de 0,1 à 4,5 pour mille de la valeur fiscale (art. 22 de la loi sur les impôts et taxes locaux) – ainsi qu'une taxe sur les déchets ménagers. Dans les immeubles en copropriété s'ajoutent les cotisations pour la gestion et l'entretien des parties communes.

• Loi sur les impôts et taxes locaux (art. 22, 46, 47) – Ministère des Finances
• Tarif des taxes d'État perçues par l'Agence du registre (art. 2)
• Agence du registre – Comment inscrire un acte relatif à un bien immobilier
• Banque nationale bulgare – exigences applicables aux crédits garantis par des biens résidentiels (11.09.2024)

Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les informations sont générales et à jour à la date de publication ; les montants exacts dépendent de la commune, du notaire et de la banque.