Imposta sulla vendita di un immobile: quando è dovuta e come si calcola

La Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche (ZDDFL) elenca i redditi derivanti dalla vendita di immobili che non sono imponibili. Si tratta dei redditi percepiti nell'anno fiscale dalla vendita o dalla permuta di (art. 13, comma 1, punto 1 ZDDFL):

• un immobile residenziale, se tra la data di acquisto e la data di vendita sono trascorsi più di tre anni;
• fino a due immobili, nonché terreni agricoli e forestali indipendentemente dal loro numero, se tra l'acquisto e la vendita sono trascorsi più di cinque anni.

Le due ipotesi si applicano separatamente per ogni anno fiscale. Se nel corso dell'anno vendete un'abitazione che possedete da più di tre anni, il reddito non è imponibile. Se nello stesso anno vendete anche una casa di campagna che possedete da più di cinque anni, anch'essa può rientrare nell'esenzione prevista dal secondo punto.

Se invece vendete un'abitazione che possedete da meno di tre anni, oppure più immobili di quanti consentano i due punti, il reddito viene tassato secondo le regole generali. La data di acquisto di norma è quella dell'atto notarile, ma in caso di successione, donazione o nuova costruzione le regole possono essere più complesse: verificatele con attenzione.

Quando la vendita non è esente, il reddito imponibile si determina riducendo del 10 per cento a titolo di spese la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (art. 33, comma 1 ZDDFL). Se vendete in perdita, non c'è reddito imponibile.

Il reddito imponibile rientra nella base imponibile annuale, e l'imposta su di essa è pari al 10 per cento (art. 48, comma 1 ZDDFL).

Avete acquistato un appartamento per 100 000 euro e lo vendete dopo due anni per 130 000 euro. Poiché sono trascorsi meno di tre anni, non si applica nessuna delle due esenzioni. La differenza positiva è di 30 000 euro. Dopo la riduzione del 10 per cento a titolo di spese, il reddito imponibile è di 27 000 euro e l'imposta è di 2 700 euro.

Se lo stesso appartamento fosse stato posseduto per più di tre anni e fosse stato l'unico immobile residenziale venduto nell'anno, il reddito non sarebbe stato imponibile ai sensi dell'art. 13, comma 1, punto 1, lettera «a».

Il reddito imponibile derivante dalla vendita si dichiara con la dichiarazione dei redditi annuale, che si presenta entro il 30 aprile dell'anno successivo a quello in cui è stato percepito il reddito. Entro la stessa data si versa anche l'imposta dovuta. La dichiarazione può essere presentata anche per via elettronica tramite il portale dell'Agenzia nazionale delle entrate.

Conservate gli atti notarili di acquisto e di vendita e i documenti relativi al prezzo pagato: dimostrano il prezzo di acquisto e le date da cui dipende l'esenzione.

Non confondete l'imposta sul reddito derivante dalla vendita con l'imposta locale sull'acquisizione di beni. Quest'ultima si paga al comune al momento del trasferimento e per legge è a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti (art. 45 della Legge sulle imposte e tasse locali). L'imposta ai sensi della ZDDFL, di cui si parla in questo articolo, è un obbligo del venditore e va dichiarata all'NAP.

Se nel contratto è stabilito che il venditore si faccia carico anche dell'imposta locale, questa è un costo dell'operazione che dovete includere nel calcolo dell'importo netto che riceverete.

Le regole sopra riportate riguardano le persone fisiche che vendono immobili al di fuori di un'attività economica. Per le vendite da parte di società, per le ditte individuali e per le persone che non sono residenti fiscali in Bulgaria si applicano altre disposizioni. I venditori stranieri devono verificare anche le regole del Paese in cui sono residenti, nonché la convenzione applicabile per evitare la doppia imposizione.

• Calcolate da quanti anni possedete l'immobile alla data della vendita.
• Verificate quanti immobili avete venduto nello stesso anno.
• Raccogliete i documenti relativi al prezzo di acquisto.
• In caso di dubbio, rivolgetevi all'NAP o a un consulente fiscale.

• NAP – Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche (art. 13, 33, 48)
• NAP – Imposta sul reddito delle persone fisiche

Questo articolo non costituisce consulenza legale o fiscale. Le informazioni sono di carattere generale e aggiornate alla data di pubblicazione; per il vostro caso specifico rivolgetevi all'NAP o a un consulente fiscale.