Impôt sur la vente d'un bien immobilier : quand est-il dû et comment se calcule-t-il

La Loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (ЗДДФЛ) énumère les revenus issus de la vente de biens immobiliers qui ne sont pas imposables. Il s'agit des revenus perçus au cours de l'année fiscale à la suite de la vente ou de l'échange (art. 13, al. 1, point 1 de la ЗДДФЛ) :

• d'un seul bien immobilier à usage d'habitation, si plus de trois ans se sont écoulés entre la date d'acquisition et la date de la vente ;
• d'un maximum de deux biens immobiliers, ainsi que de biens agricoles et forestiers quel qu'en soit le nombre, si plus de cinq ans se sont écoulés entre l'acquisition et la vente.

Les deux hypothèses s'appliquent séparément pour chaque année fiscale. Si, au cours de l'année, vous vendez un logement que vous détenez depuis plus de trois ans, le revenu n'est pas imposable. Si, la même année, vous vendez aussi une maison de campagne que vous détenez depuis plus de cinq ans, elle peut elle aussi bénéficier de l'exonération prévue par le second point.

En revanche, si vous vendez un logement que vous détenez depuis moins de trois ans, ou davantage de biens que ne le permettent les deux points, le revenu est imposé selon les règles générales. La date d'acquisition est en général la date de l'acte notarié, mais en cas de succession, de donation ou de construction neuve, les règles peuvent être plus complexes – vérifiez-les attentivement.

Lorsque la vente n'est pas exonérée, le revenu imposable est déterminé en réduisant de 10 % de frais la différence positive entre le prix de vente et le prix d'acquisition (art. 33, al. 1 de la ЗДДФЛ). Si vous vendez à perte, il n'y a pas de revenu imposable.

Le revenu imposable est inclus dans la base d'imposition annuelle, sur laquelle l'impôt est de 10 % (art. 48, al. 1 de la ЗДДФЛ).

Vous avez acheté un appartement pour 100 000 euros et vous le vendez deux ans plus tard pour 130 000 euros. Comme moins de trois ans se sont écoulés, aucune des deux exonérations ne s'applique. La différence positive est de 30 000 euros. Après réduction de 10 % de frais, le revenu imposable est de 27 000 euros et l'impôt de 2 700 euros.

Si ce même appartement avait été détenu pendant plus de trois ans et avait été le seul bien d'habitation vendu au cours de l'année, le revenu aurait été non imposable en vertu de l'art. 13, al. 1, point 1, lettre « а ».

Le revenu imposable issu de la vente est déclaré dans la déclaration fiscale annuelle, déposée au plus tard le 30 avril de l'année suivant celle de la perception du revenu. L'impôt dû est versé au plus tard à la même date. La déclaration peut aussi être déposée par voie électronique via le portail de l'Agence nationale des recettes publiques.

Conservez les actes notariés d'achat et de vente ainsi que les documents attestant le prix payé : ils prouvent le prix d'acquisition et les dates dont dépend l'exonération.

Ne confondez pas l'impôt sur le revenu issu de la vente avec l'impôt local sur l'acquisition de biens. Ce dernier est payé à la commune lors du transfert et, selon la loi, est à la charge de l'acheteur, sauf si les parties en ont convenu autrement (art. 45 de la Loi sur les impôts et taxes locaux). L'impôt prévu par la ЗДДФЛ, dont il est question dans cet article, est une obligation du vendeur et se déclare auprès de la НАП.

Si le contrat prévoit que le vendeur prend également en charge l'impôt local, il s'agit d'un coût de la transaction que vous devez intégrer dans votre calcul du montant net que vous recevrez.

Les règles ci-dessus concernent les personnes physiques qui vendent des biens en dehors d'une activité économique. Pour les ventes réalisées par des sociétés, pour les entrepreneurs individuels et pour les personnes non résidentes fiscales en Bulgarie, d'autres dispositions s'appliquent. Les vendeurs étrangers doivent également vérifier les règles de l'État dont ils sont résidents, ainsi que la convention applicable pour éviter la double imposition.

• Calculez depuis combien d'années vous détenez le bien à la date de la vente.
• Vérifiez combien de biens vous avez vendus la même année.
• Rassemblez les documents relatifs au prix d'acquisition.
• En cas de doute, adressez-vous à la НАП ou à un conseiller fiscal.

• НАП – Loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (art. 13, 33, 48)
• НАП – Impôt sur le revenu des personnes physiques

Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les informations sont générales et à jour à la date de publication ; pour votre cas particulier, adressez-vous à la НАП ou à un conseiller fiscal.