Imposta locale sull'acquisto di un immobile: chi la paga e come si calcola

L'imposta sull'acquisizione di beni è un'imposta locale disciplinata dalla Legge sulle imposte e tasse locali (ЗМДТ). Sono soggetti a imposta i beni acquisiti per donazione, nonché i beni immobili e i diritti reali limitati su di essi acquisiti a titolo oneroso (art. 44, comma 1 ЗМДТ). In altre parole, qualsiasi normale acquisto di un appartamento, di una casa o di un terreno rientra nel suo ambito di applicazione.

L'imposta si paga nel comune in cui si trova l'immobile (art. 49, comma 1 ЗМДТ), e al momento del trasferimento (art. 49, comma 2). Per questo l'importo deve essere calcolato e preparato per il giorno della firma.

Per legge l'imposta è pagata dall'acquirente, cioè dal compratore, salvo diverso accordo tra le parti (art. 45, comma 1 ЗМДТ). Se è stato pattuito che l'imposta sia dovuta da entrambe le parti, queste rispondono in solido. Se è stato pattuito che la paghi il venditore, l'acquirente è garante.

Quando l'acquirente si trova all'estero, il soggetto passivo dell'imposta è il venditore (art. 45, comma 2 ЗМДТ). La regola dipende da dove si trova l'acquirente, non dalla sua cittadinanza. Per questo è bene descrivere chiaramente la ripartizione delle spese già nel contratto preliminare.

La base per la determinazione dell'imposta è la valutazione del bene in euro al momento del trasferimento (art. 46, comma 1 ЗМДТ). Per gli immobili è il prezzo pattuito e, se questo è inferiore alla valutazione fiscale, la valutazione fiscale secondo l'allegato n. 2 alla legge (art. 46, comma 2, punto 1).

La valutazione fiscale è attestata da un certificato rilasciato dal comune. Secondo l'Agenzia del Registro, esso è valido fino al 30 giugno oppure fino alla fine dell'anno solare, quando le imposte per l'intero anno sono state pagate.

In caso di acquisto a titolo oneroso l'imposta è stabilita dal consiglio comunale in misura dallo 0,1 al 3 per cento della valutazione del bene trasferito e, in caso di permuta, della valutazione del bene di valore più elevato (art. 47, comma 2 ЗМДТ). Ogni comune adotta la percentuale concreta nel proprio regolamento sulle imposte locali, quindi può essere diversa a Sofia, a Varna o in un piccolo comune.

In caso di donazione le misure sono diverse: dallo 0,4 allo 0,8 per cento tra fratelli e sorelle e i loro figli e dal 3,3 al 6,6 per cento tra persone al di fuori di questa cerchia (art. 47, comma 1 ЗМДТ). Le donazioni tra parenti in linea retta e tra coniugi non sono soggette a imposta (art. 44, comma 6 ЗМДТ), e la legge prevede anche altre esenzioni, ad esempio per i beni acquisiti dallo Stato e dai comuni (art. 48).

Supponiamo che acquistiate un appartamento per 150 000 euro, che la sua valutazione fiscale sia di 90 000 euro e che il consiglio comunale abbia stabilito un'aliquota del 2,5 per cento. Il prezzo è superiore alla valutazione fiscale, quindi la base è di 150 000 euro e l'imposta è di 3 750 euro.

Se nello stesso esempio il prezzo pattuito fosse stato di 80 000 euro, cioè inferiore alla valutazione fiscale, la base sarebbe stata la valutazione fiscale di 90 000 euro e l'imposta sarebbe stata di 2 250 euro. L'aliquota dell'esempio è solo un'illustrazione: verificate la percentuale in vigore nel regolamento del vostro comune.

L'acquisto non è l'ultimo pagamento al comune. In quanto proprietari dovete l'imposta annuale sugli immobili, la cui misura è stabilita dal consiglio comunale entro i limiti dallo 0,1 al 4,5 per mille sulla valutazione fiscale (art. 22 ЗМДТ), nonché la tassa sui rifiuti domestici. Le aliquote sono adottate dal consiglio comunale e possono cambiare, perciò verificate ogni anno il regolamento aggiornato.

• Verificate le aliquote nel regolamento sulle imposte locali del comune in cui si trova l'immobile.
• Pattuite per iscritto chi paga l'imposta, soprattutto se l'acquirente è all'estero.
• Richiedete in tempo il certificato di valutazione fiscale, perché fa parte dei documenti che si presentano al momento dell'atto.
• Conservate il documento dell'imposta pagata insieme all'atto notarile.

• Legge sulle imposte e tasse locali (art. 22, 44–49) – Ministero delle Finanze
• Agenzia del Registro – Come registrare un atto relativo a un bene immobile

Questo articolo non costituisce consulenza legale o fiscale. Le informazioni sono di carattere generale e aggiornate alla data di pubblicazione; verificate l'aliquota concreta presso il comune in cui si trova l'immobile.