Schritte beim Immobilienkauf
Der Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Wer sein Budget plant, den Kredit vorab klärt, die Immobilie und ihre Unterlagen sorgfältig prüft und die Eigentumsübertragung beim Notar richtig abwickelt, schützt sowohl sein Geld als auch seine Ruhe.
1. Budget und Eigenkapital festlegen
Das Budget für ein Haus besteht nicht nur aus dem Kaufpreis. Sie müssen auch die Steuer auf den Immobilienerwerb, die von der Gemeinde zwischen 0,1 und 3 Prozent festgelegt wird, die Notargebühr, die Eintragungsgebühr (вписване), die Maklerprovision sowie Umzugs- und mögliche Renovierungskosten einrechnen. Den geschätzten Gesamtbetrag sehen Sie im Rechner unten.
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, wirkt sich Ihr Eigenkapitalanteil direkt auf die Genehmigung des Antrags und auf die Zinskosten aus. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger sind die monatliche Rate und die gesamten Zinsen.
Eigenkapital
In Bulgarien kann ein Wohnungsbaukredit höchstens 85 Prozent des Immobilienwerts betragen; planen Sie mindestens 15 Prozent Eigenkapital ein.
Kaufnebenkosten
Berechnen Sie die Steuer auf den Immobilienerwerb, die Notargebühr und die Eintragungsgebühr (вписване) im Grundbuch vorab.
Nebenkosten
Planen Sie Rücklagen für Ausgaben nach dem Einzug ein, etwa für Farbe, Renovierung, Umzug und Möbel.
2. Kreditvorabzusage einholen
Eine Vorabzusage für einen Wohnungsbaukredit von Banken schafft Klarheit darüber, mit welchem Budget Sie suchen können, und stärkt Ihre Position in den Verhandlungen. Vergleichen Sie Zinssätze, Laufzeitoptionen und Kosten mehrerer Banken.
Die Vorabzusage wird in der Regel mit Einkommensnachweis und Ausweisdaten schnell erteilt. Da die Zusage zeitlich begrenzt ist, sollten Sie Ihre Suche innerhalb dieser Frist abschließen.
- Vergleichen Sie die monatlichen Zinsen, Bearbeitungsgebühren und Versicherungskosten von mindestens drei Banken.
- Prüfen Sie Ihre Bonität vor dem Antrag und versuchen Sie, offene Schulden zu tilgen.
- Fragen Sie nach, ob die Verlegung Ihres Gehaltskontos einen Zinsvorteil bringt.
3. Lage und Immobilientyp auswählen
Beim Hauskauf ist die Lage der wichtigste Faktor für die Wertsteigerung. Verkehrsprojekte, Stadterneuerungspläne und die soziale Infrastruktur in der Umgebung beeinflussen den künftigen Wert der Gegend.
Berücksichtigen Sie bei der Wahl des Immobilientyps gemeinsam die Bedürfnisse Ihrer Familie, das Alter des Gebäudes, Etage und Ausrichtung, die Ausstattung der Wohnanlage und die Höhe des Hausgelds.
Lage
Die Nähe zu Verkehrsanbindung, Schulen und Gesundheitseinrichtungen ist sowohl für die Lebensqualität als auch für den Wert entscheidend.
Alter des Gebäudes
Neubauten werden nach den Erdbebenvorschriften errichtet; bei älteren Gebäuden sollten Sie ein Boden- und Baugutachten verlangen.
Wohnungstyp
Wählen Sie Zimmerzahl, Etage und Ausrichtung passend zur Größe Ihrer Familie und Ihrem Lebensstil.
4. Inserat und Bewertungsgutachten prüfen
Prüfen Sie unbedingt den Eigentumsnachweis (нотариален акт) der Immobilie, die Eintragung im Имотен регистър, die Nutzungsgenehmigung sowie gegebenenfalls Hypotheken- oder Pfändungseinträge. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, bestimmt die Bank den Wert der Immobilie anhand des Bewertungsgutachtens; dieses zeigt auch, ob der Kaufpreis realistisch ist.
Besichtigen Sie die Immobilie mindestens zweimal zu unterschiedlichen Tageszeiten. Holen Sie beim Hausverwalter Informationen zu Bausubstanz, Feuchtigkeit, Wärmedämmung und Pflege der Gemeinschaftsflächen ein.
- Überprüfen Sie das Eigentum sowie Hypotheken- und Pfändungseinträge im Имотен регистър (Агенция по вписванията).
- Fordern Sie die Nutzungsgenehmigung (разрешение за ползване) und bei der Gemeinde die Bescheinigung über den Steuerwert (данъчна оценка) an.
- Lassen Sie sich bescheinigen, dass keine Rückstände bei Hausgeld, Steuern und Rechnungen bestehen.
5. Verhandeln
Gehen Sie gut vorbereitet in die Verhandlung, indem Sie den Marktwert mit ähnlichen Inseraten vergleichen. Wenn Sie Mängel der Immobilie, Renovierungsbedarf und die Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen respektvoll ansprechen, wirkt das in den Verhandlungen überzeugend.
Faktoren, die dem Verkäufer Vorteile bringen, wie Barzahlung, schneller Abschluss oder ein flexibler Übergabetermin, sind starke Argumente für einen Preisnachlass. Halten Sie die Bedingungen schriftlich fest, sobald eine Einigung erzielt wurde.
6. Notarielle Urkunde unterzeichnen
In Bulgarien wird das Eigentum durch die notarielle Urkunde (нотариален акт) übertragen, die Käufer und Verkäufer vor dem Notar unterzeichnen; die Urkunde wird anschließend in den Имотен регистър eingetragen. Vereinbaren Sie einen Termin; Ausweis, Eigentumsnachweis des Verkäufers, Bescheinigung über den Steuerwert (данъчна оценка) und (falls vorhanden) Kreditunterlagen müssen bereitliegen.
Bei dem Vorgang werden die Steuer auf den Immobilienerwerb, die Notargebühr und die Eintragungsgebühr (вписване) gezahlt. Nachdem Sie Ihre Urkunde erhalten haben, übernehmen Sie die Versorgungsverträge auf Ihren Namen und dokumentieren Übergabedaten wie Zählerstände in einem Protokoll.
Termin
Vereinbaren Sie Ihren Termin beim Notar rechtzeitig.
Unterlagen
Bereiten Sie Ausweis, Eigentumsnachweis, Bescheinigung über den Steuerwert und Zahlungsbelege vollständig vor.
Übergabe
Schließen Sie Schlüsselübergabe und Übertragung der Versorgungsverträge mit einem schriftlichen Protokoll ab.