Ипотечен кредит в България: изисквания на БНБ и стъпки до сделката

Българската народна банка обяви на 11 септември 2024 г. изисквания към кредитите за домакинства, обезпечени с жилищни имоти в България. Те влизат в сила от 1 октомври 2024 г. и са задължителни за банките:

• Кредит/стойност (LTV) – съотношението между размера на кредита и стойността на имота при отпускане не може да надвишава 85 на сто.
• Обслужване на дълга/доход (DSTI) – съотношението между месечните плащания по дълга и разполагаемия доход на кредитополучателя при отпускане не може да надвишава 50 на сто.
• Срок – максималният срок на договора за кредит не може да надвишава 30 години.

Таванът от 85 на сто означава, че поне 15 на сто от стойността на имота трябва да платите със собствени средства. Към тях добавете разходите по сделката – местен данък, нотариална такса, такса за вписване, комисиона – и разходите по самия кредит. На практика е добре да разполагате със спестявания, които покриват значително повече от минималните 15 на сто.

Ограничението от 50 на сто за дълга спрямо дохода поставя горна граница на месечната вноска. Ако имате и други кредити, техните вноски също влизат в сметката. Удължаването на срока намалява вноската, но не може да надхвърли 30 години.

Изборът между фиксирана и променлива лихва също има значение. Фиксираната лихва дава предвидимост на вноската за определен период, а променливата следва пазара – може да намалее, но може и да се увеличи. Попитайте банката как се формира лихвата след края на фиксирания период и пресметнете вноската при по-неблагоприятен сценарий.

БНБ допуска ограничено отклонение: банките могат да отпускат кредити извън изискванията в обем до 5 на сто от новите и предоговорени жилищни кредити за предходното тримесечие. Не разчитайте на изключение – планирайте според общите правила.

• Пресметнете бюджета си – собствени средства, допустима вноска и разходи по сделката.
• Поискайте предварителна оценка на кредитоспособността от няколко банки и сравнете общите разходи, а не само лихвата.
• Подпишете предварителен договор с продавача с достатъчен срок за одобрение на кредита.
• Банката възлага оценка на имота и проверява документите за собственост и тежести.
• Подписвате договора за кредит и нотариалния акт за покупка; ипотеката в полза на банката се учредява с нотариален акт и се вписва в Имотния регистър.

Договорната ипотека, която обезпечава кредита, се сключва под формата на нотариален акт. В него се посочват кредиторът и длъжникът, имотът, обезпеченото вземане, падежът и лихвите. Според Агенцията по вписванията ипотеката има действие за срок от 10 години от вписването и може да бъде подновена преди изтичането му; върху един имот може да има повече от една ипотека, като всяка има свой ред.

Таксата за вписване се събира по Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията. След пълното изплащане на кредита ипотеката се заличава, а за заличаването се дължи половината от събраната такса за вписване (чл. 3 от Тарифата).

Ако вече имате жилищен кредит в левове, от 1 януари 2026 г. той се счита за кредит в евро и е превалутиран по официалния курс 1,95583 лв. за евро. Според официалния портал evroto.bg при фиксиран лихвен процент банката трябва да продължи да прилага фиксиран процент, а при променлив – да го преобразува по методика, която гарантира еквивалентно лихвено плащане. Въвеждането на еврото не може да бъде основание за по-неблагоприятни условия за клиента.

Прочетете внимателно преддоговорната информация, която банката ви предоставя, и я сравнете между няколко банки. Обърнете внимание на годишния процент на разходите, таксите за управление, задължителните застраховки и условията за предсрочно погасяване. Нашият калкулатор в ръководството за ипотечни кредити ще ви помогне да видите как размерът на кредита, лихвата и срокът влияят върху месечната вноска.

• Българска народна банка – изисквания към кредитите, обезпечени с жилищни имоти (11.09.2024)
• Агенция по вписванията – Как да впиша ипотека
• Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията (чл. 2 и чл. 3)
• evroto.bg – Въпроси и отговори за гражданите

Тази статия не е правен или данъчен съвет. Информацията е обща и актуална към датата на публикуване; условията по кредита определя конкретната банка.