Разходи при покупка на имот: какво да добавите към цената

Повечето купувачи договарят цената внимателно, но подценяват разходите около сделката. Те се плащат в кратък срок около подписването на нотариалния акт и не могат да бъдат включени в цената на имота. Ако купувате с ипотечен кредит, банката също очаква да покриете част от стойността и разходите със собствени средства.

По-долу разделяме разходите на задължителни, обичайни и разходи, които зависят от вашата ситуация. Навсякъде, където законът задава процент или граница, посочваме източника.

Местен данък при придобиване на имущество. Общинският съвет го определя в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на имота (чл. 47, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси). Основата е уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка – данъчната оценка (чл. 46). Конкретният процент се различава между общините.

Такса за вписване в Имотния регистър. Според Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, таксата е 0,1 на сто върху цената, по която е таксуван актът, но не по-малко от 10 лв. Агенцията посочва минимума като 5,11 евро.

Нотариална такса. Тя се определя по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и зависи от материалния интерес по сделката. Към нея нотариусът може да начисли и разходи за преписи и проверки. Поискайте предварително писмена сметка от избрания нотариус.

Комисиона на агенцията. Размерът ѝ не е определен със закон, а се договаря в посредническия договор. Уточнете дали комисионата е включена в цената или се плаща отделно и в какъв момент става дължима.

Документи. Удостоверението за данъчна оценка се издава от общината, а скицата от кадастралната карта – от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Удостоверението за тежести се издава от Агенцията по вписванията. Всяко от тях има собствена такса.

Правна помощ и превод. Ако купувате от чужбина или сделката е сложна (наследствен имот, съсобственост, ново строителство), разходът за адвокат и превод често се оказва най-добрата застраховка.

При ипотечен кредит се добавят оценка на имота от оценител, одобрен от банката, застраховка на имота, такси по кредита според тарифата на банката и разходи за учредяване и вписване на ипотеката. Таксата за вписване на ипотеката също се събира по Тарифата на Агенцията по вписванията.

Важно ограничение идва от Българската народна банка: от 1 октомври 2024 г. съотношението между размера на кредита и стойността на жилищния имот при отпускане не може да надвишава 85 на сто. Това означава, че поне 15 на сто от стойността и всички разходи по сделката трябва да дойдат от собствени средства.

Пример с хипотетични стойности: имот за 120 000 евро, данъчна оценка 70 000 евро и общинска ставка 2,5 на сто. Местният данък е 3 000 евро, а таксата за вписване – 0,1 на сто, тоест 120 евро. Към тях добавете нотариалната такса по сметката на нотариуса, договорената комисиона и документите.

Ставката в примера е само илюстрация. Използвайте калкулатора за разходи в ръководството ни за покупка на имот и въведете процента от наредбата на вашата община.

• Проверете ставката на местния данък в общината по местонахождение на имота.
• Поискайте писмена сметка от нотариуса.
• Уточнете в договора с агенцията размера и момента на плащане на комисионата.
• При кредит поискайте от банката пълен списък на таксите.
• Оставете резерв за ремонт, обзавеждане и първите месечни разходи.

Като собственик ще дължите годишен данък върху недвижимите имоти – общината го определя в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка (чл. 22 ЗМДТ) – и такса за битови отпадъци. В сгради в режим на етажна собственост се добавят и вноските за управление и поддържане на общите части.

• Закон за местните данъци и такси (чл. 22, 46, 47) – Министерство на финансите
• Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията (чл. 2)
• Агенция по вписванията – Как да впиша акт по недвижим имот
• Българска народна банка – изисквания към кредитите, обезпечени с жилищни имоти (11.09.2024)

Тази статия не е правен или данъчен съвет. Информацията е обща и актуална към датата на публикуване; конкретните суми зависят от общината, нотариуса и банката.