Данък при продажба на имот: кога се дължи и как се изчислява

Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) изброява доходите от продажба на имоти, които не са облагаеми. Става дума за доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на (чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ):

• един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата са изминали повече от три години;
• до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между придобиването и продажбата са изминали повече от пет години.

Двете хипотези се прилагат за всяка данъчна година поотделно. Ако през годината продадете едно жилище, което притежавате повече от три години, доходът е необлагаем. Ако в същата година продадете и вила, която притежавате повече от пет години, и тя може да попадне в освобождаването по втората точка.

Ако обаче продадете жилище, което притежавате по-малко от три години, или повече имоти, отколкото позволяват двете точки, доходът се облага по общите правила. Датата на придобиване обикновено е датата на нотариалния акт, но при наследство, дарение или ново строителство правилата могат да са по-сложни – проверете ги внимателно.

Когато продажбата не е освободена, облагаемият доход се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване се намали с 10 на сто разходи (чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ). Ако продавате на загуба, облагаем доход няма.

Облагаемият доход се включва в годишната данъчна основа, а данъкът върху нея е 10 на сто (чл. 48, ал. 1 ЗДДФЛ).

Купили сте апартамент за 100 000 евро и го продавате след две години за 130 000 евро. Тъй като са изминали по-малко от три години, нито едно от двете освобождавания не се прилага. Положителната разлика е 30 000 евро. След намаление с 10 на сто разходи облагаемият доход е 27 000 евро, а данъкът – 2 700 евро.

Ако същият апартамент беше притежаван повече от три години и беше единственият продаден жилищен имот през годината, доходът щеше да е необлагаем по чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“.

Облагаемият доход от продажба се декларира с годишната данъчна декларация, която се подава до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода. До същата дата се внася и дължимият данък. Декларацията може да се подаде и електронно през портала на Националната агенция за приходите.

Пазете нотариалните актове за покупката и продажбата и документите за платената цена – те доказват цената на придобиване и датите, от които зависи освобождаването.

Не бъркайте данъка върху дохода от продажбата с местния данък при придобиване на имущество. Вторият се плаща в общината при прехвърлянето и по закон е за сметка на купувача, освен ако страните са уговорили друго (чл. 45 от Закона за местните данъци и такси). Данъкът по ЗДДФЛ, за който става дума в тази статия, е задължение на продавача и се декларира пред НАП.

Ако в договора е уговорено продавачът да поеме и местния данък, това е разход по сделката, който трябва да включите в сметката си за нетната сума, която ще получите.

Правилата по-горе се отнасят за физически лица, които продават имоти извън стопанска дейност. За продажби от дружества, за едноличните търговци и за лица, които не са местни за данъчни цели в България, се прилагат други разпоредби. Чуждестранните продавачи трябва да проверят и правилата на държавата, в която са местни, както и приложимата спогодба за избягване на двойното данъчно облагане.

• Пресметнете колко години сте притежавали имота към датата на продажбата.
• Проверете колко имота сте продали през същата година.
• Съберете документите за цената на придобиване.
• При съмнение се обърнете към НАП или към данъчен консултант.

• НАП – Закон за данъците върху доходите на физическите лица (чл. 13, 33, 48)
• НАП – Данък върху доходите на физическите лица

Тази статия не е правен или данъчен съвет. Информацията е обща и актуална към датата на публикуване; за вашия конкретен случай се обърнете към НАП или данъчен консултант.