Покупка на имот в България от чужденци: граждани на ЕС и извън ЕС

Законът за собствеността позволява на чужденци и чуждестранни юридически лица да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната, освен ако със закон е установено друго (чл. 29, ал. 4 ЗС). На практика това означава, че гражданин на държава извън Европейския съюз може да купи апартамент в жилищна сграда или самостоятелна сграда.

Формата на сделката е същата като за българските граждани: договорът за прехвърляне на собственост върху недвижим имот трябва да бъде извършен с нотариален акт (чл. 18 от Закона за задълженията и договорите), който след това се вписва в Имотния регистър.

За земята законът прави разграничение. Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията, а чужденците – и при наследяване по закон (чл. 29, ал. 1 ЗС).

Гражданите на държавите – членки на ЕС, и на държавите – страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон, в съответствие с условията на Договора за присъединяване на България към ЕС (чл. 29, ал. 2 ЗС). Същото важи за юридическите лица от тези държави (чл. 29, ал. 3).

Законът урежда отделно и случая с втори жилищен имот: лицата по чл. 29, ал. 2, които не пребивават постоянно в България, могат да придобиват земя за втори жилищен имот след изтичането на срока, определен в Договора за присъединяване (чл. 29а ЗС). Този преходен срок беше пет години от присъединяването на България на 1 януари 2007 г. и вече е изтекъл, а седемгодишният преходен период за земеделската земя приключи през 2014 г. Днес остават общите законови изисквания, а за земеделската земя – и специалният ѝ режим.

• Гражданин на ЕС/ЕИП, който купува къща с двор, може да придобие и земята при спазване на законовите изисквания.
• Гражданин на държава извън ЕС/ЕИП може да придобие апартамент или сграда, но за земята под нея и за двора е нужно правно основание – международен договор или наследяване по закон. Затова при къщи и парцели често се търсят други правни решения, които трябва да се обсъдят с адвокат.
• Земеделските земи имат и специален режим, затова при тях винаги е нужна отделна правна проверка.

Данъците при покупка не зависят от гражданството. Купувачът дължи местен данък при придобиване на имущество, който общинският съвет определя в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на имота (чл. 47, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси). Има една особеност, която не зависи от гражданството, а от това къде се намира купувачът: когато приобретателят е в чужбина, данъчно задължен е прехвърлителят (чл. 45, ал. 2 ЗМДТ). Уговорете ясно в договора кой поема данъка.

Към данъка се добавят нотариалната такса и таксата за вписване – 0,1 на сто върху цената, но не по-малко от 10 лв. (5,11 евро), според Тарифата на Агенцията по вписванията.

Агенциите за недвижими имоти са задължени лица по Закона за мерките срещу изпирането на пари – законът изрично включва лицата, които по занятие посредничат при сделки с недвижими имоти (чл. 4, т. 18 ЗМИП). Затова е нормално брокерът да поиска документ за самоличност и информация за произхода на средствата. Подгответе тези документи предварително, за да не забавите сделката.

Ако не можете да присъствате лично, можете да упълномощите друго лице. Пълномощното трябва да е с нотариално заверен подпис, а когато е издадено в чужбина, проверете предварително с нотариуса какви изисквания за заверка и превод ще приложи. Ако не владеете български, уточнете отрано и как ще бъде осигурен превод при подписването на акта.

• Проверете собствеността и тежестите в Имотния регистър.
• Изяснете дали сделката включва земя и дали можете да я придобиете.
• Уговорете писмено кой плаща местния данък.
• Планирайте плащането по банков път и пазете документите за превода.
• Ползвайте независим адвокат, особено при къщи, парцели и ново строителство.

• Закон за собствеността (чл. 29 и чл. 29а)
• Европейска комисия – доклад COM(2010) 734 за преходните мерки при придобиването на земеделска земя в България
• Закон за задълженията и договорите (чл. 18)
• Закон за мерките срещу изпирането на пари (чл. 4, т. 18)
• Закон за местните данъци и такси (чл. 45, 47) – Министерство на финансите
• Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията (чл. 2)

Тази статия не е правен или данъчен съвет. Правилата за придобиване на земя от чужденци зависят от конкретния случай; преди сделка се консултирайте с адвокат.