Местен данък при покупка на имот: кой го плаща и как се изчислява

Данъкът при придобиване на имущество е местен данък, уреден в Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). С него се облагат имуществата, придобити по дарение, както и недвижимите имоти и ограничените вещни права върху тях, придобити по възмезден начин (чл. 44, ал. 1 ЗМДТ). С други думи – всяка обикновена покупка на апартамент, къща или парцел попада в обхвата му.

Данъкът се заплаща в общината, в която се намира имотът (чл. 49, ал. 1 ЗМДТ), и то при прехвърлянето (чл. 49, ал. 2). Затова сумата трябва да е изчислена и подготвена за деня на подписването.

По закон данъкът се заплаща от приобретателя, тоест от купувача, освен ако страните са уговорили друго (чл. 45, ал. 1 ЗМДТ). Ако е уговорено данъкът да се дължи от двете страни, те отговарят солидарно. Ако е уговорено да го плати продавачът, купувачът е поръчител.

Когато купувачът се намира в чужбина, данъчно задължен е продавачът (чл. 45, ал. 2 ЗМДТ). Правилото зависи от това къде се намира приобретателят, а не от гражданството му. Затова е добре разпределението на разходите да се опише ясно още в предварителния договор.

Основата за определяне на данъка е оценката на имуществото в евро към момента на прехвърлянето (чл. 46, ал. 1 ЗМДТ). За недвижимите имоти тя е уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка – данъчната оценка по приложение № 2 към закона (чл. 46, ал. 2, т. 1).

Данъчната оценка се удостоверява с удостоверение, издадено от общината. Според Агенцията по вписванията то важи до 30 юни или до края на календарната година, когато данъците за цялата година са платени.

При възмездно придобиване данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а при замяна – върху оценката на имуществото с по-висока стойност (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ). Всяка община приема конкретния процент в своята наредба за местните данъци, затова той може да е различен в София, Варна или в малка община.

При дарение размерите са други: от 0,4 до 0,8 на сто между братя и сестри и техните деца и от 3,3 до 6,6 на сто между лица извън този кръг (чл. 47, ал. 1 ЗМДТ). Даренията между роднини по права линия и между съпрузи не се облагат (чл. 44, ал. 6 ЗМДТ), а законът предвижда и други освобождавания – например за имуществата, придобити от държавата и общините (чл. 48).

Да приемем, че купувате апартамент за 150 000 евро, данъчната му оценка е 90 000 евро, а общинският съвет е определил ставка 2,5 на сто. Цената е по-висока от данъчната оценка, затова основата е 150 000 евро, а данъкът е 3 750 евро.

Ако в същия пример уговорената цена беше 80 000 евро, тоест по-ниска от данъчната оценка, основата щеше да е данъчната оценка от 90 000 евро и данъкът щеше да е 2 250 евро. Ставката от примера е само илюстрация – проверете действащия процент в наредбата на вашата община.

Покупката не е последното ви плащане към общината. Като собственик дължите ежегоден данък върху недвижимите имоти, чийто размер общинският съвет определя в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка (чл. 22 ЗМДТ), както и такса за битови отпадъци. Ставките се приемат от общинския съвет и могат да се променят, затова проверявайте актуалната наредба всяка година.

• Проверете ставките в наредбата за местните данъци на общината, в която е имотът.
• Уговорете писмено кой плаща данъка, особено ако купувачът е в чужбина.
• Поискайте удостоверението за данъчна оценка навреме, защото то е част от документите, които се представят при сделката.
• Пазете документа за платения данък заедно с нотариалния акт.

• Закон за местните данъци и такси (чл. 22, 44–49) – Министерство на финансите
• Агенция по вписванията – Как да впиша акт по недвижим имот

Тази статия не е правен или данъчен съвет. Информацията е обща и актуална към датата на публикуване; конкретната ставка проверете в общината по местонахождение на имота.