Lokale Steuer beim Immobilienkauf: Wer sie zahlt und wie sie berechnet wird

Die Steuer auf den Erwerb von Vermögen ist eine lokale Steuer, die im Gesetz über die lokalen Steuern und Gebühren (ZMDT) geregelt ist. Besteuert werden Vermögensgegenstände, die durch Schenkung erworben wurden, sowie Immobilien und beschränkte dingliche Rechte daran, die entgeltlich erworben wurden (Art. 44 Abs. 1 ZMDT). Mit anderen Worten: Jeder gewöhnliche Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks fällt darunter.

Die Steuer wird in der Gemeinde entrichtet, in der sich die Immobilie befindet (Art. 49 Abs. 1 ZMDT), und zwar bei der Übertragung (Art. 49 Abs. 2). Deshalb muss der Betrag bis zum Tag der Unterzeichnung berechnet und bereitgestellt sein.

Nach dem Gesetz wird die Steuer vom Erwerber, also vom Käufer, gezahlt, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben (Art. 45 Abs. 1 ZMDT). Wird vereinbart, dass beide Seiten die Steuer schulden, haften sie als Gesamtschuldner. Wird vereinbart, dass der Verkäufer sie zahlt, ist der Käufer Bürge.

Befindet sich der Käufer im Ausland, ist der Verkäufer steuerpflichtig (Art. 45 Abs. 2 ZMDT). Die Regel hängt davon ab, wo sich der Erwerber befindet, nicht von seiner Staatsangehörigkeit. Deshalb ist es ratsam, die Aufteilung der Kosten bereits im Vorvertrag klar zu beschreiben.

Die Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert des Vermögens in Euro zum Zeitpunkt der Übertragung (Art. 46 Abs. 1 ZMDT). Bei Immobilien ist das der vereinbarte Preis; liegt dieser unter dem Steuerwert, gilt der Steuerwert nach Anlage Nr. 2 zum Gesetz (Art. 46 Abs. 2 Nr. 1).

Der Steuerwert wird durch eine von der Gemeinde ausgestellte Bescheinigung nachgewiesen. Laut der Grundbuchagentur gilt sie bis zum 30. Juni oder bis zum Ende des Kalenderjahres, wenn die Steuern für das gesamte Jahr bezahlt sind.

Beim entgeltlichen Erwerb wird die Steuer vom Gemeinderat in Höhe von 0,1 bis 3 Prozent auf den Wert des übertragenen Vermögens festgelegt, bei einem Tausch auf den Wert des Vermögens mit dem höheren Wert (Art. 47 Abs. 2 ZMDT). Jede Gemeinde beschließt den konkreten Prozentsatz in ihrer Verordnung über die lokalen Steuern, daher kann er in Sofia, Warna oder in einer kleinen Gemeinde unterschiedlich ausfallen.

Bei Schenkungen gelten andere Sätze: von 0,4 bis 0,8 Prozent zwischen Geschwistern und deren Kindern und von 3,3 bis 6,6 Prozent zwischen Personen außerhalb dieses Kreises (Art. 47 Abs. 1 ZMDT). Schenkungen zwischen Verwandten in gerader Linie und zwischen Ehegatten werden nicht besteuert (Art. 44 Abs. 6 ZMDT), und das Gesetz sieht weitere Befreiungen vor – zum Beispiel für Vermögen, das der Staat und die Gemeinden erwerben (Art. 48).

Nehmen wir an, Sie kaufen eine Wohnung für 150 000 Euro, ihr Steuerwert beträgt 90 000 Euro, und der Gemeinderat hat einen Satz von 2,5 Prozent festgelegt. Der Preis liegt über dem Steuerwert, daher beträgt die Bemessungsgrundlage 150 000 Euro und die Steuer 3 750 Euro.

Wäre der vereinbarte Preis im selben Beispiel 80 000 Euro gewesen, also niedriger als der Steuerwert, wäre die Bemessungsgrundlage der Steuerwert von 90 000 Euro und die Steuer betrüge 2 250 Euro. Der Satz im Beispiel dient nur der Veranschaulichung – prüfen Sie den geltenden Prozentsatz in der Verordnung Ihrer Gemeinde.

Der Kauf ist nicht Ihre letzte Zahlung an die Gemeinde. Als Eigentümer schulden Sie die jährliche Immobiliensteuer, deren Höhe der Gemeinderat in den Grenzen von 0,1 bis 4,5 Promille auf den Steuerwert festlegt (Art. 22 ZMDT), sowie die Gebühr für Hausmüll. Die Sätze werden vom Gemeinderat beschlossen und können sich ändern, prüfen Sie daher jedes Jahr die aktuelle Verordnung.

• Prüfen Sie die Sätze in der Verordnung über die lokalen Steuern der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.
• Vereinbaren Sie schriftlich, wer die Steuer zahlt, besonders wenn der Käufer im Ausland ist.
• Beantragen Sie die Bescheinigung über den Steuerwert rechtzeitig, da sie zu den Unterlagen gehört, die beim Geschäft vorgelegt werden.
• Bewahren Sie den Nachweis über die gezahlte Steuer zusammen mit der notariellen Urkunde auf.

• Gesetz über die lokalen Steuern und Gebühren (Art. 22, 44–49) – Finanzministerium
• Grundbuchagentur – Wie trage ich eine Urkunde über eine Immobilie ein

Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Informationen sind allgemein gehalten und entsprechen dem Stand zum Veröffentlichungsdatum; den konkreten Satz prüfen Sie bitte bei der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.