Нотариален акт и вписване: как става собствеността ваша

Законът за задълженията и договорите е категоричен: договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт (чл. 18 ЗЗД). Договор, подписан само между купувача и продавача, не прехвърля собствеността, колкото и подробен да е.

На практика сделката често минава през два етапа. Първо страните подписват предварителен договор, в който уговарят цената, сроковете и условията. Той трябва да е в писмена форма и да съдържа съществените условия на окончателния договор (чл. 19 ЗЗД). Ако едната страна откаже да сключи окончателния договор, другата може да предяви иск съдът да го обяви за сключен.

Вторият етап е подписването на нотариалния акт пред нотариус от района, в който се намира имотът. Нотариусът проверява самоличността на страните, собствеността на продавача и представените документи и изповядва сделката.

След подписването актът се вписва в Имотния регистър, който се води от Агенцията по вписванията. Вписването прави сделката видима за всички и защитава купувача срещу последващи разпореждания на продавача с имота. Според Правилника за вписванията на вписване подлежат само актове, извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис, както и актове на надлежните държавни органи.

Обикновено молбата за вписване се подава от самия нотариус веднага след сделката. Актът се представя в поне три екземпляра: един за книгата, един за нотариалното дело и един за страната. Според указанията на Агенцията третият и следващите екземпляри с отбелязаните данни по вписването се връщат на правоимащия в срок до три дни от постъпването на молбата.

Конкретният списък зависи от вида на имота и начина, по който продавачът го е придобил, но в повечето сделки се срещат следните документи:

• Документ за собственост на продавача – предишен нотариален акт, договор, решение или удостоверение за наследници.
• Удостоверение за данъчна оценка от общината. Според Агенцията по вписванията то важи до 30 юни или до края на календарната година, ако данъците за цялата година са платени.
• Скица от кадастралната карта, когато имотът е в район с одобрена кадастрална карта. Тя важи 6 месеца от издаването, освен ако няма промяна в правото на собственост.
• Декларации на страните, които нотариусът изисква според вида на сделката.
• Пълномощно с нотариално заверен подпис, ако някоя от страните се представлява от друго лице.

Държавната такса за вписване се определя от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията. Според чл. 2, ал. 1 от Тарифата таксата е 0,1 на сто върху цената, по която е таксуван актът, но не по-малко от 10 лв. Когато цената не е указана, таксата се изчислява върху оценка по приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси. Агенцията посочва минималната такса като 5,11 евро (10 лв.).

Към преписката се прилага документ за платена такса: банково преводно нареждане, документ от интернет банкиране или разписка от плащане чрез ПОС терминал на Агенцията.

Отделно от таксата за вписване се плащат нотариалната такса по Тарифата за нотариалните такси, която зависи от материалния интерес по сделката, и местният данък при придобиване на имущество, който се плаща в общината. За тях имаме отделни статии.

Преди да платите задатък, е разумно да поискате от Агенцията по вписванията удостоверение за тежести за конкретния имот. В него се виждат вписаните ипотеки, възбрани и искови молби. Ипотеката, вписана в регистъра, има действие за срок от 10 години и може да бъде подновена преди изтичането му.

Ако купувачът не плаща цялата цена при подписването на акта, продавачът може да поиска вписване на законна ипотека за остатъка. Така неговото вземане е обезпечено, а купувачът става собственик още при подписването на нотариалния акт.

• Сключете писмен предварителен договор със съществените условия на сделката.
• Проверете собствеността и тежестите в Имотния регистър.
• Поискайте навреме удостоверението за данъчна оценка и скицата.
• Уточнете с нотариуса таксите и начина на плащане на цената.
• Уверете се, че актът е вписан, и пазете своя екземпляр.

• Агенция по вписванията – Как да впиша акт по недвижим имот
• Агенция по вписванията – Как да впиша ипотека
• Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията (чл. 2)
• Закон за задълженията и договорите (чл. 18 и чл. 19)

Тази статия не е правен или данъчен съвет. Информацията е обща и актуална към датата на публикуване; преди сделка проверете конкретните условия при нотариус или адвокат.