Notarielle Urkunde und Eintragung: So wird das Eigentum zu Ihrem

Das Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge (ZZD) ist eindeutig: Verträge über die Übertragung von Eigentum oder die Bestellung anderer dinglicher Rechte an Immobilien müssen in Form einer notariellen Urkunde geschlossen werden (Art. 18 ZZD). Ein Vertrag, der nur zwischen Käufer und Verkäufer unterschrieben wird, überträgt das Eigentum nicht, egal wie detailliert er ist.

In der Praxis verläuft das Geschäft oft in zwei Etappen. Zuerst unterzeichnen die Parteien einen Vorvertrag, in dem sie Preis, Fristen und Bedingungen vereinbaren. Er muss schriftlich abgefasst sein und die wesentlichen Bestimmungen des endgültigen Vertrags enthalten (Art. 19 ZZD). Weigert sich eine Partei, den endgültigen Vertrag zu schließen, kann die andere Klage erheben, damit das Gericht ihn für geschlossen erklärt.

Die zweite Etappe ist die Unterzeichnung der notariellen Urkunde vor einem Notar aus dem Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet. Der Notar prüft die Identität der Parteien, das Eigentum des Verkäufers und die vorgelegten Unterlagen und beurkundet das Geschäft.

Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde in das Immobilienregister eingetragen, das von der Registeragentur (Agentur für Eintragungen) geführt wird. Durch die Eintragung wird das Geschäft für alle sichtbar und der Käufer vor späteren Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie geschützt. Nach der Eintragungsverordnung unterliegen nur Urkunden der Eintragung, die im notariellen Verfahren oder mit notariell beglaubigter Unterschrift errichtet wurden, sowie Urkunden der zuständigen staatlichen Stellen.

In der Regel stellt der Notar den Eintragungsantrag selbst unmittelbar nach dem Geschäft. Die Urkunde wird in mindestens drei Exemplaren vorgelegt: eines für das Buch, eines für die Notarakte und eines für die Partei. Nach den Hinweisen der Agentur werden das dritte und die weiteren Exemplare mit den vermerkten Eintragungsdaten innerhalb von drei Tagen nach Eingang des Antrags an den Berechtigten zurückgegeben.

Die konkrete Liste hängt von der Art der Immobilie und davon ab, wie der Verkäufer sie erworben hat, aber bei den meisten Geschäften kommen folgende Unterlagen vor:

• Eigentumsnachweis des Verkäufers – eine frühere notarielle Urkunde, ein Vertrag, ein Beschluss oder ein Erbschein.
• Bescheinigung über den Steuerwert von der Gemeinde. Laut der Registeragentur gilt sie bis zum 30. Juni oder bis zum Ende des Kalenderjahres, wenn die Steuern für das gesamte Jahr bezahlt sind.
• Auszug aus dem Katasterplan, wenn sich die Immobilie in einem Gebiet mit genehmigtem Katasterplan befindet. Er gilt 6 Monate ab Ausstellung, sofern sich das Eigentumsrecht nicht ändert.
• Erklärungen der Parteien, die der Notar je nach Art des Geschäfts verlangt.
• Vollmacht mit notariell beglaubigter Unterschrift, wenn eine der Parteien durch eine andere Person vertreten wird.

Die staatliche Eintragungsgebühr richtet sich nach dem Tarif der staatlichen Gebühren, die von der Registeragentur erhoben werden. Nach Art. 2 Abs. 1 des Tarifs beträgt die Gebühr 0,1 Prozent des Preises, nach dem die Urkunde gebührenpflichtig ist, mindestens jedoch 10 BGN. Ist kein Preis angegeben, wird die Gebühr auf Grundlage einer Bewertung nach Anlage Nr. 2 zum Gesetz über die örtlichen Steuern und Gebühren berechnet. Die Agentur nennt die Mindestgebühr mit 5,11 Euro (10 BGN).

Der Akte wird ein Nachweis über die gezahlte Gebühr beigefügt: ein Banküberweisungsauftrag, ein Beleg aus dem Online-Banking oder eine Quittung über die Zahlung per POS-Terminal der Agentur.

Getrennt von der Eintragungsgebühr fallen die Notargebühr nach dem Tarif der Notargebühren, die vom wirtschaftlichen Interesse am Geschäft abhängt, und die örtliche Steuer beim Erwerb von Vermögen an, die an die Gemeinde zu zahlen ist. Dazu haben wir eigene Artikel.

Bevor Sie eine Anzahlung leisten, ist es sinnvoll, bei der Registeragentur eine Belastungsbescheinigung für die konkrete Immobilie anzufordern. Darin sind die eingetragenen Hypotheken, Pfändungen und Klageschriften ersichtlich. Eine im Register eingetragene Hypothek wirkt für einen Zeitraum von 10 Jahren und kann vor Ablauf verlängert werden.

Zahlt der Käufer bei der Unterzeichnung der Urkunde nicht den gesamten Preis, kann der Verkäufer für den Restbetrag die Eintragung einer gesetzlichen Hypothek verlangen. So ist seine Forderung gesichert, und der Käufer wird bereits mit der Unterzeichnung der notariellen Urkunde Eigentümer.

• Schließen Sie einen schriftlichen Vorvertrag mit den wesentlichen Bedingungen des Geschäfts.
• Prüfen Sie Eigentum und Belastungen im Immobilienregister.
• Fordern Sie rechtzeitig die Bescheinigung über den Steuerwert und den Katasterauszug an.
• Klären Sie mit dem Notar die Gebühren und die Art der Kaufpreiszahlung.
• Vergewissern Sie sich, dass die Urkunde eingetragen ist, und bewahren Sie Ihr Exemplar auf.

• Registeragentur – Wie trage ich eine Urkunde über eine Immobilie ein
• Registeragentur – Wie trage ich eine Hypothek ein
• Tarif der staatlichen Gebühren, die von der Registeragentur erhoben werden (Art. 2)
• Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge (Art. 18 und Art. 19)

Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Informationen sind allgemein gehalten und entsprechen dem Stand zum Veröffentlichungsdatum; prüfen Sie vor einem Geschäft die konkreten Bedingungen bei einem Notar oder Rechtsanwalt.