Immobilienkauf in Bulgarien durch Ausländer: Bürger aus der EU und aus Drittstaaten

Das Eigentumsgesetz erlaubt Ausländern und ausländischen juristischen Personen, das Eigentum an Gebäuden und beschränkte dingliche Rechte an Immobilien im Land zu erwerben, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist (Art. 29 Abs. 4 ZS). In der Praxis bedeutet das, dass ein Bürger eines Staates außerhalb der Europäischen Union eine Wohnung in einem Wohngebäude oder ein freistehendes Gebäude kaufen kann.

Die Form des Geschäfts ist dieselbe wie für bulgarische Staatsbürger: Der Vertrag über die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie muss in Form einer notariellen Urkunde geschlossen werden (Art. 18 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge), die anschließend in das Immobilienregister eingetragen wird.

Bei Grundstücken unterscheidet das Gesetz. Ausländer und ausländische juristische Personen können Eigentum an Grund und Boden unter den Bedingungen eines völkerrechtlichen Vertrags erwerben, der gemäß Art. 22 Abs. 2 der Verfassung ratifiziert wurde; Ausländer können es außerdem im Wege der gesetzlichen Erbfolge erwerben (Art. 29 Abs. 1 ZS).

Bürger der EU-Mitgliedstaaten und der Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum können Eigentum an Grund und Boden unter Beachtung der gesetzlich festgelegten Anforderungen erwerben, im Einklang mit den Bedingungen des Vertrags über den Beitritt Bulgariens zur EU (Art. 29 Abs. 2 ZS). Dasselbe gilt für juristische Personen aus diesen Staaten (Art. 29 Abs. 3).

Das Gesetz regelt gesondert auch den Fall einer Zweitwohnung: Personen nach Art. 29 Abs. 2, die ihren ständigen Wohnsitz nicht in Bulgarien haben, können Grund und Boden für eine Zweitwohnung nach Ablauf der im Beitrittsvertrag festgelegten Frist erwerben (Art. 29a ZS). Diese Übergangsfrist betrug fünf Jahre ab dem Beitritt Bulgariens am 1. Januar 2007 und ist bereits abgelaufen, und die siebenjährige Übergangsfrist für landwirtschaftliche Flächen endete 2014. Heute gelten die allgemeinen gesetzlichen Anforderungen, und für landwirtschaftliche Flächen zusätzlich deren Sonderregelung.

• Ein Bürger der EU bzw. des EWR, der ein Haus mit Hof kauft, kann unter Beachtung der gesetzlichen Anforderungen auch das Grundstück erwerben.
• Ein Bürger eines Staates außerhalb der EU bzw. des EWR kann eine Wohnung oder ein Gebäude erwerben, doch für den Grund und Boden unter dem Gebäude und für den Hof ist eine Rechtsgrundlage erforderlich – ein völkerrechtlicher Vertrag oder die gesetzliche Erbfolge. Deshalb werden bei Häusern und Grundstücken häufig andere rechtliche Lösungen gesucht, die mit einem Rechtsanwalt besprochen werden müssen.
• Landwirtschaftliche Flächen unterliegen zudem einer Sonderregelung, weshalb hier stets eine gesonderte rechtliche Prüfung erforderlich ist.

Die Steuern beim Kauf hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab. Der Käufer schuldet die kommunale Steuer auf den Erwerb von Vermögen, die der Gemeinderat in Höhe von 0,1 bis 3 Prozent des Wertes der Immobilie festlegt (Art. 47 Abs. 2 des Gesetzes über die kommunalen Steuern und Gebühren). Es gibt eine Besonderheit, die nicht von der Staatsangehörigkeit, sondern vom Aufenthaltsort des Erwerbers abhängt: Befindet sich der Erwerber im Ausland, ist der Veräußerer steuerpflichtig (Art. 45 Abs. 2 ZMDT). Legen Sie im Vertrag klar fest, wer die Steuer trägt.

Zur Steuer kommen die Notargebühr und die Eintragungsgebühr hinzu – 0,1 Prozent des Preises, jedoch nicht weniger als 10 Lewa (5,11 Euro), gemäß dem Tarif der Eintragungsagentur.

Immobilienmakler sind nach dem Gesetz über Maßnahmen gegen Geldwäsche verpflichtete Personen – das Gesetz erfasst ausdrücklich Personen, die berufsmäßig bei Immobiliengeschäften vermitteln (Art. 4 Nr. 18 ZMIP). Deshalb ist es normal, dass der Makler einen Ausweis und Angaben zur Herkunft der Mittel verlangt. Bereiten Sie diese Unterlagen im Voraus vor, um das Geschäft nicht zu verzögern.

Wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können, können Sie eine andere Person bevollmächtigen. Die Vollmacht muss eine notariell beglaubigte Unterschrift tragen, und wenn sie im Ausland ausgestellt wurde, klären Sie vorab mit dem Notar, welche Anforderungen an Beglaubigung und Übersetzung er anwenden wird. Wenn Sie kein Bulgarisch sprechen, klären Sie auch frühzeitig, wie bei der Unterzeichnung der Urkunde eine Übersetzung sichergestellt wird.

• Prüfen Sie Eigentum und Belastungen im Immobilienregister.
• Klären Sie, ob das Geschäft Grund und Boden umfasst und ob Sie diesen erwerben dürfen.
• Vereinbaren Sie schriftlich, wer die kommunale Steuer zahlt.
• Planen Sie die Zahlung per Banküberweisung und bewahren Sie die Überweisungsbelege auf.
• Ziehen Sie einen unabhängigen Rechtsanwalt hinzu, insbesondere bei Häusern, Grundstücken und Neubauten.

• Eigentumsgesetz (Art. 29 und Art. 29a)
• Europäische Kommission – Bericht COM(2010) 734 über die Übergangsmaßnahmen beim Erwerb landwirtschaftlicher Flächen in Bulgarien
• Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge (Art. 18)
• Gesetz über Maßnahmen gegen Geldwäsche (Art. 4 Nr. 18)
• Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren (Art. 45, 47) – Finanzministerium
• Tarif der staatlichen Gebühren, die von der Eintragungsagentur erhoben werden (Art. 2)

Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Regeln für den Grundstückserwerb durch Ausländer hängen vom Einzelfall ab; lassen Sie sich vor dem Geschäft von einem Rechtsanwalt beraten.