Kaufnebenkosten bei einer Immobilie: Was Sie zum Preis hinzurechnen sollten

Die meisten Käufer verhandeln den Preis sorgfältig, unterschätzen aber die Kosten rund um den Abschluss. Sie werden kurz vor und nach der Unterzeichnung der notariellen Urkunde fällig und lassen sich nicht in den Kaufpreis der Immobilie einrechnen. Wenn Sie mit einem Hypothekarkredit kaufen, erwartet auch die Bank, dass Sie einen Teil des Werts und der Kosten aus Eigenmitteln bestreiten.

Im Folgenden teilen wir die Kosten in verpflichtende, übliche und von Ihrer Situation abhängige Kosten auf. Überall dort, wo das Gesetz einen Prozentsatz oder eine Grenze festlegt, nennen wir die Quelle.

Lokale Steuer beim Erwerb von Vermögen. Der Gemeinderat legt sie in Höhe von 0,1 bis 3 Prozent auf den Wert der Immobilie fest (Art. 47 Abs. 2 des Gesetzes über die lokalen Steuern und Gebühren). Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Preis; liegt dieser unter dem steuerlichen Wert, gilt der steuerliche Wert (Art. 46). Der konkrete Prozentsatz unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde.

Eintragungsgebühr im Immobilienregister. Laut Tarif für die staatlichen Gebühren, die von der Eintragungsagentur erhoben werden, beträgt die Gebühr 0,1 Prozent des Preises, nach dem die Urkunde bemessen wurde, mindestens jedoch 10 Lewa. Die Agentur gibt das Minimum mit 5,11 Euro an.

Notargebühr. Sie wird nach dem Tarif für die Notargebühren zum Gesetz über die Notare und die notarielle Tätigkeit bestimmt und hängt vom wirtschaftlichen Interesse am Geschäft ab. Hinzu können Kosten für Abschriften und Prüfungen kommen, die der Notar berechnet. Lassen Sie sich vorab vom gewählten Notar eine schriftliche Kostenaufstellung geben.

Provision der Agentur. Ihre Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird im Maklervertrag vereinbart. Klären Sie, ob die Provision im Preis enthalten ist oder separat gezahlt wird und zu welchem Zeitpunkt sie fällig wird.

Dokumente. Die Bescheinigung über den steuerlichen Wert stellt die Gemeinde aus, den Auszug aus der Katasterkarte die Agentur für Geodäsie, Kartografie und Kataster. Die Bescheinigung über Belastungen stellt die Eintragungsagentur aus. Für jedes dieser Dokumente fällt eine eigene Gebühr an.

Rechtsberatung und Übersetzung. Wenn Sie aus dem Ausland kaufen oder das Geschäft kompliziert ist (geerbte Immobilie, Miteigentum, Neubau), erweisen sich die Kosten für einen Anwalt und eine Übersetzung oft als die beste Versicherung.

Bei einem Hypothekarkredit kommen die Bewertung der Immobilie durch einen von der Bank zugelassenen Gutachter, die Gebäudeversicherung, Kreditgebühren nach dem Tarif der Bank sowie Kosten für die Bestellung und Eintragung der Hypothek hinzu. Auch die Gebühr für die Eintragung der Hypothek wird nach dem Tarif der Eintragungsagentur erhoben.

Eine wichtige Einschränkung kommt von der Bulgarischen Nationalbank: Seit dem 1. Oktober 2024 darf das Verhältnis zwischen der Kredithöhe und dem Wert der Wohnimmobilie bei der Auszahlung 85 Prozent nicht überschreiten. Das bedeutet, dass mindestens 15 Prozent des Werts und alle Kosten des Geschäfts aus Eigenmitteln stammen müssen.

Ein Beispiel mit hypothetischen Werten: eine Immobilie für 120 000 Euro, steuerlicher Wert 70 000 Euro und ein kommunaler Satz von 2,5 Prozent. Die lokale Steuer beträgt 3 000 Euro und die Eintragungsgebühr 0,1 Prozent, also 120 Euro. Dazu kommen die Notargebühr laut Aufstellung des Notars, die vereinbarte Provision und die Dokumente.

Der Satz im Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Nutzen Sie den Kostenrechner in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf und geben Sie den Prozentsatz aus der Satzung Ihrer Gemeinde ein.

• Prüfen Sie den Satz der lokalen Steuer bei der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.
• Fordern Sie vom Notar eine schriftliche Kostenaufstellung an.
• Klären Sie im Vertrag mit der Agentur die Höhe und den Zahlungszeitpunkt der Provision.
• Fordern Sie bei einem Kredit von der Bank eine vollständige Liste der Gebühren an.
• Planen Sie eine Reserve für Renovierung, Einrichtung und die ersten laufenden monatlichen Kosten ein.

Als Eigentümer schulden Sie die jährliche Grundsteuer – die Gemeinde legt sie in einer Spanne von 0,1 bis 4,5 Promille auf den steuerlichen Wert fest (Art. 22 ZMDT) – sowie die Gebühr für Haushaltsabfälle. In Gebäuden mit Wohnungseigentum kommen zudem die Beiträge für die Verwaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile hinzu.

• Gesetz über die lokalen Steuern und Gebühren (Art. 22, 46, 47) – Finanzministerium
• Tarif für die staatlichen Gebühren, die von der Eintragungsagentur erhoben werden (Art. 2)
• Eintragungsagentur – Wie trage ich eine Urkunde über eine Immobilie ein
• Bulgarische Nationalbank – Anforderungen an durch Wohnimmobilien besicherte Kredite (11.09.2024)

Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Informationen sind allgemein gehalten und entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung; die konkreten Beträge hängen von der Gemeinde, dem Notar und der Bank ab.