Hypothekarkredit in Bulgarien: Anforderungen der BNB und Schritte bis zum Kaufabschluss

Die Bulgarische Nationalbank gab am 11. September 2024 Anforderungen an Kredite für Haushalte bekannt, die durch Wohnimmobilien in Bulgarien besichert sind. Sie treten am 1. Oktober 2024 in Kraft und sind für die Banken verbindlich:

• Kredit/Wert (LTV) – das Verhältnis zwischen der Kredithöhe und dem Wert der Immobilie darf bei der Kreditvergabe 85 Prozent nicht überschreiten.
• Schuldendienst/Einkommen (DSTI) – das Verhältnis zwischen den monatlichen Schuldenzahlungen und dem verfügbaren Einkommen des Kreditnehmers darf bei der Kreditvergabe 50 Prozent nicht überschreiten.
• Laufzeit – die maximale Laufzeit des Kreditvertrags darf 30 Jahre nicht überschreiten.

Die Obergrenze von 85 Prozent bedeutet, dass Sie mindestens 15 Prozent des Immobilienwerts mit Eigenmitteln bezahlen müssen. Hinzu kommen die Kosten des Geschäfts – lokale Steuer, Notargebühr, Eintragungsgebühr, Provision – sowie die Kosten des Kredits selbst. In der Praxis sollten Sie über Ersparnisse verfügen, die deutlich mehr als die minimalen 15 Prozent abdecken.

Die Begrenzung der Schuldenlast auf 50 Prozent des Einkommens setzt der monatlichen Rate eine Obergrenze. Wenn Sie weitere Kredite haben, werden auch deren Raten mitgerechnet. Eine längere Laufzeit senkt die Rate, darf aber 30 Jahre nicht überschreiten.

Auch die Wahl zwischen festem und variablem Zinssatz spielt eine Rolle. Ein fester Zinssatz sorgt für eine vorhersehbare Rate über einen bestimmten Zeitraum, ein variabler folgt dem Markt – er kann sinken, aber auch steigen. Fragen Sie die Bank, wie der Zinssatz nach Ablauf der Festzinsperiode gebildet wird, und berechnen Sie die Rate für ein ungünstigeres Szenario.

Die BNB erlaubt eine begrenzte Abweichung: Banken dürfen Kredite außerhalb der Anforderungen im Umfang von bis zu 5 Prozent der neuen und neu verhandelten Wohnimmobilienkredite des vorangegangenen Quartals vergeben. Verlassen Sie sich nicht auf eine Ausnahme – planen Sie nach den allgemeinen Regeln.

• Berechnen Sie Ihr Budget – Eigenmittel, tragbare Rate und Kosten des Geschäfts.
• Holen Sie bei mehreren Banken eine vorläufige Bonitätsprüfung ein und vergleichen Sie die Gesamtkosten, nicht nur den Zinssatz.
• Schließen Sie mit dem Verkäufer einen Vorvertrag mit ausreichender Frist für die Kreditgenehmigung.
• Die Bank beauftragt eine Bewertung der Immobilie und prüft die Eigentumsunterlagen sowie Belastungen.
• Sie unterzeichnen den Kreditvertrag und die notarielle Kaufurkunde; die Hypothek zugunsten der Bank wird durch eine notarielle Urkunde bestellt und im Grundbuch eingetragen.

Die vertragliche Hypothek, die den Kredit sichert, wird in Form einer notariellen Urkunde geschlossen. Darin werden Gläubiger und Schuldner, die Immobilie, die gesicherte Forderung, die Fälligkeit und die Zinsen angegeben. Laut der Eintragungsagentur gilt die Hypothek für einen Zeitraum von 10 Jahren ab der Eintragung und kann vor Ablauf erneuert werden; auf einer Immobilie kann es mehr als eine Hypothek geben, wobei jede ihren eigenen Rang hat.

Die Eintragungsgebühr wird nach dem Tarif der staatlichen Gebühren erhoben, die von der Eintragungsagentur erhoben werden. Nach vollständiger Rückzahlung des Kredits wird die Hypothek gelöscht; für die Löschung ist die Hälfte der erhobenen Eintragungsgebühr zu zahlen (Art. 3 des Tarifs).

Wenn Sie bereits einen Wohnungskredit in Lew haben, gilt dieser ab dem 1. Januar 2026 als Kredit in Euro und wurde zum offiziellen Kurs von 1,95583 Lew pro Euro umgerechnet. Laut dem offiziellen Portal evroto.bg muss die Bank bei einem festen Zinssatz weiterhin einen festen Zinssatz anwenden, bei einem variablen Zinssatz ihn nach einer Methodik umrechnen, die eine gleichwertige Zinszahlung gewährleistet. Die Euro-Einführung darf kein Grund für ungünstigere Bedingungen für den Kunden sein.

Lesen Sie die vorvertraglichen Informationen, die Ihnen die Bank zur Verfügung stellt, sorgfältig durch und vergleichen Sie sie zwischen mehreren Banken. Achten Sie auf den effektiven Jahreszins, die Bearbeitungsgebühren, die obligatorischen Versicherungen und die Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung. Unser Rechner im Ratgeber für Hypothekarkredite hilft Ihnen zu sehen, wie sich Kredithöhe, Zinssatz und Laufzeit auf die monatliche Rate auswirken.

• Bulgarische Nationalbank – Anforderungen an durch Wohnimmobilien besicherte Kredite (11.09.2024)
• Eintragungsagentur – Wie trage ich eine Hypothek ein
• Tarif der staatlichen Gebühren, die von der Eintragungsagentur erhoben werden (Art. 2 und Art. 3)
• evroto.bg – Fragen und Antworten für Bürger

Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Informationen sind allgemein gehalten und entsprechen dem Stand zum Veröffentlichungsdatum; die Kreditbedingungen legt die jeweilige Bank fest.