Mietvertrag für Wohnraum: Rechte, Pflichten und Steuern

Mit dem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zur vorübergehenden Nutzung zu überlassen, und der Mieter, ihm dafür einen bestimmten Preis zu zahlen (Art. 228 ZZD). Das Gesetz verlangt keine notarielle Form, doch ein schriftlicher Vertrag ist der einzige sichere Weg, zu beweisen, was Sie vereinbart haben.

Ein Mietvertrag darf nicht für länger als zehn Jahre geschlossen werden, es sei denn, es handelt sich um ein Handelsgeschäft. Personen, die nur Handlungen der gewöhnlichen Verwaltung vornehmen dürfen, können ihn nicht für länger als drei Jahre abschließen; ist die Laufzeit länger, gilt der Vertrag entsprechend für zehn bzw. drei Jahre (Art. 229 ZZD).

Ein guter Vertrag beantwortet im Voraus die Fragen, die sonst zum Streitpunkt werden:

• Die Parteien, die genaue Adresse sowie die Beschreibung der Immobilie und der Einrichtung.
• Die monatliche Miete in Euro, die Laufzeit und die Zahlungsweise.
• Wer die Nebenkosten, die Gebühren an die Eigentümergemeinschaft und das Internet zahlt.
• Die Höhe der Kaution und die Bedingungen für ihre Rückzahlung.
• Die Vertragslaufzeit und die Kündigungsfrist bei Beendigung.
• Ob Haustiere, Untervermietung und Veränderungen an der Wohnung erlaubt sind.

Sofern nichts anderes vereinbart ist, muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand übergeben, der der Nutzung entspricht, für die sie gemietet wurde. Befindet sie sich nicht in einem solchen Zustand, kann der Mieter Instandsetzung, eine verhältnismäßige Minderung der Miete oder die Auflösung des Vertrags verlangen (Art. 230 ZZD).

Kleinere Reparaturen, die mit der gewöhnlichen Nutzung zusammenhängen – das Gesetz nennt als Beispiele die Verschmutzung von Wänden, das Verschleißen von Wasserhähnen und Schlössern sowie die Verstopfung von Schornsteinen –, gehen zulasten des Mieters. Die Reparatur aller anderen Schäden, die der Mieter nicht schuldhaft verursacht hat, geht zulasten des Vermieters (Art. 231 ZZD).

Der Mieter muss die Sache zurückgeben und haftet für Schäden, die während der Nutzung entstanden sind, auch für solche, die von Mitgliedern seines Haushalts verursacht wurden. Bis zum Beweis des Gegenteils wird vermutet, dass die Sache in gutem Zustand übernommen wurde (Art. 233 ZZD). Deshalb schützt ein Übergabeprotokoll mit Fotos beim Einzug und beim Auszug beide Seiten.

Die Vorschriften des ZZD zur Miete regeln die Kaution nicht – ihre Höhe sowie die Bedingungen für ihren Einbehalt und ihre Rückzahlung ergeben sich allein aus dem Vertrag. Legen Sie klar fest, innerhalb welcher Frist nach dem Auszug die Kaution zurückgezahlt wird und welche Abzüge zulässig sind.

Sofern nichts Gegenteiliges vereinbart ist, kann der Mieter Teile der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, bleibt aber aus dem Vertrag verantwortlich (Art. 234 ZZD). Wenn Sie das nicht wünschen, nehmen Sie ein Verbot in den Vertrag auf.

Setzt der Mieter nach Ablauf der Laufzeit die Nutzung der Wohnung mit Wissen und ohne Widerspruch des Vermieters fort, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert (Art. 236 ZZD). Bei einem Vertrag ohne bestimmte Laufzeit kann jede Partei kündigen, indem sie die andere einen Monat im Voraus benachrichtigt (Art. 238 ZZD).

Wird die Immobilie verkauft, bleibt der Mietvertrag gegenüber dem Käufer wirksam, wenn er im Grundbuch (Immobilienregister) eingetragen ist – daher hat der Mieter bei einer langfristigen Miete ein Interesse daran, dass der Vertrag eingetragen wird. Ein Vertrag mit beglaubigtem Datum bindet den Käufer bis zum vereinbarten Ablauf, jedoch nicht länger als ein Jahr ab der Übertragung (Art. 237 ZZD).

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Nach dem Einkommensteuergesetz für natürliche Personen wird das steuerpflichtige Einkommen ermittelt, indem die erhaltene Miete um 10 Prozent pauschal anerkannte Aufwendungen gekürzt wird (Art. 31 ZDDFL); die Steuer auf die jährliche Bemessungsgrundlage beträgt 10 Prozent (Art. 48 ZDDFL). Das Einkommen wird in der jährlichen Steuererklärung angegeben, die bis zum 30. April des Folgejahres einzureichen ist.

Die Steuer wird jedoch nicht nur einmal im Jahr gezahlt. Der Vermieter schuldet im Laufe des Jahres eine Vorauszahlung (Art. 44 ZDDFL). Ist der Mieter eine natürliche Person, entrichtet der Vermieter die Steuervorauszahlung selbst bis zum Ende des Monats, der auf das Quartal folgt, in dem er die Miete erhalten hat (Art. 67 Abs. 1 ZDDFL); für Einkünfte aus dem vierten Quartal wird keine Vorauszahlung geleistet (Art. 67 Abs. 2). Ist der Mieter ein Unternehmen oder eine selbstversichernde Person, ermittelt und behält er die Steuer bei der Auszahlung der Miete ein (Art. 44 Abs. 4 ZDDFL). Die gezahlte Vorauszahlung wird beim Jahresausgleich angerechnet.

Beispiel mit einem hypothetischen Betrag: Bei einer Miete von 600 Euro monatlich beträgt das Jahreseinkommen 7 200 Euro. Nach Abzug von 10 Prozent Aufwendungen beträgt das steuerpflichtige Einkommen 6 480 Euro und die Steuer 648 Euro, vor eventuellen weiteren Abzügen und Vergünstigungen.

• Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge (Art. 228–239)
• NAP – Einkommensteuer natürlicher Personen (Vorauszahlung und Jahressteuer)
• NAP – Einkommensteuergesetz für natürliche Personen (Art. 31, 44, 48, 67)

Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Informationen sind allgemeiner Natur und entsprechen dem Stand zum Veröffentlichungsdatum; bei Streitigkeiten oder komplexeren Verträgen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.