Immobilie am Meer oder in den Bergen: Was Sie vor einer Investition prüfen sollten

Die Orte an der südlichen Schwarzmeerküste wie Sonnenstrand, Nessebar und Sozopol sowie Skiorte wie Bansko gehören zu den beliebten Standorten für Ferienimmobilien. Obwohl sie oft miteinander verglichen werden, handelt es sich um verschiedene Märkte. Die Badeorte haben eine starke Sommersaison, die Skiorte eine Wintersaison; an manchen Orten gibt es auch ganzjährige Einwohner, was die Nachfrage in den übrigen Monaten beeinflusst.

Die Lage innerhalb des Ortes selbst ist von enormer Bedeutung. Ein Apartment in erster Reihe oder in der Nähe des Skilifts lässt sich in der Regel leichter vermieten als eine ähnliche Immobilie am Ortsrand, ist aber auch teurer. Prüfen Sie außerdem die Erreichbarkeit im Winter, die Parkmöglichkeiten und ob das Gebiet so dicht bebaut ist, dass Aussicht und Ruhe nach einigen Jahren verloren gehen könnten.

Verlassen Sie sich daher nicht auf eine allgemeine „Rendite des Ortes“, sondern betrachten Sie konkrete Daten: Quadratmeterpreise in der Gegend, die Zahl vergleichbarer Angebote, die Entfernung zum Strand oder Lift und das, was das jeweilige Gebäude bietet. Auf den Seiten zu den Marktpreisen von Imotilist finden Sie aktuelle Werte nach Orten.

Ein Großteil der Ferienimmobilien befindet sich in Anlagen mit gemeinsamen Pools, Gärten, Rezeption und Sicherheitsdienst. Diese Annehmlichkeiten haben ihren Preis – eine jährliche Instandhaltungsgebühr, deren Höhe und Berechnungsweise Sie vor dem Kauf im Instandhaltungsvertrag nachlesen sollten. Fragen Sie, wie sich die Gebühr in den letzten Jahren entwickelt hat und ob der Verkäufer offene Verbindlichkeiten hat.

Prüfen Sie bei Neubauten den Stand des Gebäudes – ob es bereits in Betrieb genommen wurde – und wer die Anlage nach der Übergabe verwalten wird. In gewöhnlichen Wohngebäuden ist die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile durch das Gesetz über die Verwaltung des Wohnungseigentums geregelt.

Wenn Sie eine kurzfristige Vermietung an Touristen planen, beachten Sie, dass Beherbergungsstätten nach dem Tourismusgesetz kategorisiert oder registriert werden. Die Gemeinde erhebt zudem für jede Übernachtung eine Kurtaxe: Der Gemeinderat legt deren Höhe innerhalb der im Gesetz über die lokalen Steuern und Gebühren festgelegten Grenzen fest, abhängig vom Ort und von der Kategorie oder Registrierung der Beherbergungsstätte (Art. 61c ZMDT). Die monatliche Höhe der geschuldeten Steuer wird von der Gemeindeverwaltung auf Grundlage von Daten aus dem Einheitlichen Touristeninformationssystem festgesetzt.

Eine Alternative ist die langfristige Vermietung oder ein Vertrag mit einem Betreiber, der die Immobilie gegen einen Anteil an den Einnahmen verwaltet. Vergleichen Sie die Bedingungen sorgfältig – wer die Instandhaltung zahlt, wer die leeren Monate trägt und wann Sie die Immobilie selbst nutzen dürfen.

Mieteinkünfte werden nach dem Einkommensteuergesetz für natürliche Personen besteuert: Das steuerpflichtige Einkommen ist die erhaltene Miete, gemindert um 10 Prozent pauschale Ausgaben (Art. 31 ZDDFL), und der Steuersatz beträgt 10 Prozent (Art. 48 ZDDFL). Das Einkommen wird mit der jährlichen Steuererklärung bis zum 30. April des Folgejahres erklärt, bereits im Laufe des Jahres ist jedoch eine Steuervorauszahlung zu leisten (Art. 44 ZDDFL): Ist der Mieter eine natürliche Person, zahlt der Eigentümer sie bis zum Ende des Monats, der auf das Quartal folgt (ausgenommen das vierte Quartal, Art. 67 ZDDFL); ist der Mieter ein Unternehmen, zum Beispiel ein Betreiber, der die Immobilie verwaltet, wird die Steuer von diesem bei der Zahlung einbehalten.

Als Eigentümer schulden Sie außerdem die jährliche Grundsteuer – der Gemeinderat legt sie in den Grenzen von 0,1 bis 4,5 Promille auf den Steuerwert fest (Art. 22 ZMDT) – sowie die Gebühr für Hausmüll. Beim Kauf wird eine örtliche Steuer von 0,1 bis 3 Prozent je nach Satz der Gemeinde fällig (Art. 47 Abs. 2 ZMDT).

Wenn Sie mit einem Hypothekenkredit kaufen, gelten seit dem 1. Oktober 2024 die Anforderungen der BNB: Der Kreditbetrag darf bei der Auszahlung 85 Prozent des Wertes der Wohnimmobilie nicht übersteigen, die Laufzeit nicht 30 Jahre. Planen Sie Eigenmittel auch für die Kosten der Transaktion sowie eine Reserve für die Monate ohne Mieter ein.

• Vergleichen Sie den Preis mit den Marktdaten für den konkreten Ort.
• Lesen Sie den Instandhaltungsvertrag und prüfen Sie, ob offene Gebühren bestehen.
• Prüfen Sie das Eigentum, die Belastungen und den Baufortschritt.
• Kalkulieren Sie mit einer realistischen Zahl vermieteter Monate, nicht nur mit dem Höhepunkt der Saison.
• Beziehen Sie Steuern, Gebühren und Instandhaltung in die Renditeberechnung ein.
• Wenn Sie Staatsbürger eines Staates außerhalb der EU sind, prüfen Sie die Regeln für den Erwerb von Grundstücken.

• Gesetz über die lokalen Steuern und Gebühren (Art. 22, 47, 61c) – Finanzministerium
• NAP – Einkommensteuer für natürliche Personen
• NAP – Einkommensteuergesetz für natürliche Personen (Art. 31, 44, 48, 67)
• Bulgarische Nationalbank – Anforderungen an durch Wohnimmobilien besicherte Kredite (11.09.2024)

Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung und keine Anlageempfehlung dar. Die Informationen sind allgemein gehalten und entsprechen dem Stand zum Datum der Veröffentlichung.