Achat d'un bien immobilier en Bulgarie par des étrangers : ressortissants de l'UE et hors UE

La Loi sur la propriété permet aux étrangers et aux personnes morales étrangères d'acquérir le droit de propriété sur des bâtiments et des droits réels limités sur un bien immobilier dans le pays, sauf disposition contraire établie par la loi (art. 29, al. 4 de la Loi sur la propriété). En pratique, cela signifie qu'un ressortissant d'un État extérieur à l'Union européenne peut acheter un appartement dans un immeuble d'habitation ou un bâtiment indépendant.

La forme de la transaction est la même que pour les citoyens bulgares : le contrat de transfert de propriété d'un bien immobilier doit être passé par acte notarié (art. 18 de la Loi sur les obligations et les contrats), qui est ensuite inscrit au Registre foncier.

Pour le terrain, la loi établit une distinction. Les étrangers et les personnes morales étrangères peuvent acquérir le droit de propriété sur un terrain aux conditions d'un traité international ratifié selon la procédure de l'art. 22, al. 2 de la Constitution, et les étrangers également par succession légale (art. 29, al. 1 de la Loi sur la propriété).

Les ressortissants des États membres de l'UE et des États parties à l'Accord sur l'Espace économique européen peuvent acquérir le droit de propriété sur un terrain dans le respect des exigences établies par la loi, conformément aux conditions du Traité d'adhésion de la Bulgarie à l'UE (art. 29, al. 2 de la Loi sur la propriété). Il en va de même pour les personnes morales de ces États (art. 29, al. 3).

La loi réglemente également séparément le cas de la résidence secondaire : les personnes visées à l'art. 29, al. 2 qui ne résident pas de manière permanente en Bulgarie peuvent acquérir un terrain pour une résidence secondaire à l'expiration du délai fixé dans le Traité d'adhésion (art. 29a de la Loi sur la propriété). Ce délai transitoire était de cinq ans à compter de l'adhésion de la Bulgarie le 1er janvier 2007 et il est désormais expiré, tandis que la période transitoire de sept ans applicable aux terres agricoles a pris fin en 2014. Aujourd'hui, les exigences légales générales demeurent et, pour les terres agricoles, leur régime spécial également.

• Un ressortissant de l'UE/EEE qui achète une maison avec cour peut aussi acquérir le terrain, dans le respect des exigences légales.
• Un ressortissant d'un État hors UE/EEE peut acquérir un appartement ou un bâtiment, mais pour le terrain situé en dessous et pour la cour, il faut un fondement juridique : un traité international ou une succession légale. C'est pourquoi, pour les maisons et les parcelles, on recherche souvent d'autres solutions juridiques, à discuter avec un avocat.
• Les terres agricoles relèvent en outre d'un régime spécial ; elles nécessitent donc toujours une vérification juridique distincte.

Les impôts à l'achat ne dépendent pas de la nationalité. L'acheteur doit l'impôt local sur l'acquisition de biens, fixé par le conseil municipal entre 0,1 et 3 pour cent de l'évaluation du bien (art. 47, al. 2 de la Loi sur les impôts et taxes locaux). Il existe une particularité qui ne dépend pas de la nationalité, mais du lieu où se trouve l'acquéreur : lorsque l'acquéreur est à l'étranger, c'est le cédant qui est redevable de l'impôt (art. 45, al. 2 de la Loi sur les impôts et taxes locaux). Précisez clairement dans le contrat qui prend l'impôt à sa charge.

À l'impôt s'ajoutent les frais de notaire et la taxe d'inscription – 0,1 pour cent du prix, mais pas moins de 10 leva (5,11 euros), selon le Tarif de l'Agence du registre foncier.

Les agences immobilières sont des entités assujetties au titre de la Loi sur les mesures contre le blanchiment d'argent – la loi inclut expressément les personnes qui, à titre professionnel, servent d'intermédiaires dans des transactions immobilières (art. 4, point 18 de la Loi sur les mesures contre le blanchiment d'argent). Il est donc normal que le courtier demande une pièce d'identité et des informations sur l'origine des fonds. Préparez ces documents à l'avance afin de ne pas retarder la transaction.

Si vous ne pouvez pas être présent en personne, vous pouvez donner procuration à une autre personne. La procuration doit comporter une signature légalisée par un notaire et, lorsqu'elle est établie à l'étranger, vérifiez au préalable auprès du notaire quelles exigences de légalisation et de traduction il appliquera. Si vous ne maîtrisez pas le bulgare, précisez aussi à l'avance comment une traduction sera assurée lors de la signature de l'acte.

• Vérifiez la propriété et les charges au Registre foncier.
• Déterminez si la transaction inclut un terrain et si vous pouvez l'acquérir.
• Convenez par écrit de qui paie l'impôt local.
• Prévoyez le paiement par virement bancaire et conservez les justificatifs du virement.
• Faites appel à un avocat indépendant, en particulier pour les maisons, les parcelles et les constructions neuves.

• Loi sur la propriété (art. 29 et art. 29a)
• Commission européenne – rapport COM(2010) 734 sur les mesures transitoires relatives à l'acquisition de terres agricoles en Bulgarie
• Loi sur les obligations et les contrats (art. 18)
• Loi sur les mesures contre le blanchiment d'argent (art. 4, point 18)
• Loi sur les impôts et taxes locaux (art. 45, 47) – ministère des Finances
• Tarif des taxes d'État perçues par l'Agence du registre foncier (art. 2)

Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles d'acquisition de terrains par des étrangers dépendent du cas concret ; avant toute transaction, consultez un avocat.