Taxe locale à l'achat d'un bien immobilier : qui la paie et comment elle est calculée

La taxe sur l'acquisition de biens est une taxe locale régie par la loi sur les impôts et taxes locaux (ЗМДТ). Elle s'applique aux biens acquis par donation, ainsi qu'aux biens immobiliers et aux droits réels limités portant sur ceux-ci, acquis à titre onéreux (art. 44, al. 1 ЗМДТ). Autrement dit, tout achat ordinaire d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain entre dans son champ d'application.

La taxe est payée dans la commune où se situe le bien (art. 49, al. 1 ЗМДТ), et ce lors du transfert (art. 49, al. 2). Le montant doit donc être calculé et prêt pour le jour de la signature.

Selon la loi, la taxe est payée par l'acquéreur, c'est-à-dire l'acheteur, sauf si les parties en ont convenu autrement (art. 45, al. 1 ЗМДТ). S'il est convenu que la taxe est due par les deux parties, elles en répondent solidairement. S'il est convenu que le vendeur la paie, l'acheteur est caution.

Lorsque l'acheteur se trouve à l'étranger, c'est le vendeur qui est redevable de la taxe (art. 45, al. 2 ЗМДТ). La règle dépend du lieu où se trouve l'acquéreur, et non de sa nationalité. Il est donc judicieux de décrire clairement la répartition des frais dès le compromis de vente.

L'assiette de la taxe est l'évaluation du bien en euros au moment du transfert (art. 46, al. 1 ЗМДТ). Pour les biens immobiliers, il s'agit du prix convenu ou, s'il est inférieur à la valeur fiscale, de la valeur fiscale selon l'annexe n° 2 de la loi (art. 46, al. 2, point 1).

La valeur fiscale est attestée par un certificat délivré par la commune. Selon l'Agence du registre foncier (Агенция по вписванията), il est valable jusqu'au 30 juin ou jusqu'à la fin de l'année civile lorsque les impôts de l'année entière ont été payés.

En cas d'acquisition à titre onéreux, la taxe est fixée par le conseil municipal à un taux de 0,1 à 3 pour cent de l'évaluation du bien transféré et, en cas d'échange, de l'évaluation du bien de plus grande valeur (art. 47, al. 2 ЗМДТ). Chaque commune adopte le pourcentage précis dans son règlement sur les impôts locaux ; il peut donc être différent à Sofia, à Varna ou dans une petite commune.

En cas de donation, les taux sont différents : de 0,4 à 0,8 pour cent entre frères et sœurs et leurs enfants, et de 3,3 à 6,6 pour cent entre personnes extérieures à ce cercle (art. 47, al. 1 ЗМДТ). Les donations entre parents en ligne directe et entre époux ne sont pas imposées (art. 44, al. 6 ЗМДТ), et la loi prévoit également d'autres exonérations, par exemple pour les biens acquis par l'État et les communes (art. 48).

Supposons que vous achetiez un appartement pour 150 000 euros, que sa valeur fiscale soit de 90 000 euros et que le conseil municipal ait fixé un taux de 2,5 pour cent. Le prix est supérieur à la valeur fiscale ; l'assiette est donc de 150 000 euros et la taxe s'élève à 3 750 euros.

Si, dans le même exemple, le prix convenu était de 80 000 euros, c'est-à-dire inférieur à la valeur fiscale, l'assiette serait la valeur fiscale de 90 000 euros et la taxe serait de 2 250 euros. Le taux de l'exemple n'est qu'une illustration : vérifiez le pourcentage en vigueur dans le règlement de votre commune.

L'achat n'est pas votre dernier paiement à la commune. En tant que propriétaire, vous devez une taxe annuelle sur les biens immobiliers, dont le conseil municipal fixe le taux dans une fourchette de 0,1 à 4,5 pour mille de la valeur fiscale (art. 22 ЗМДТ), ainsi qu'une taxe sur les déchets ménagers. Les taux sont adoptés par le conseil municipal et peuvent changer ; vérifiez donc chaque année le règlement en vigueur.

• Vérifiez les taux dans le règlement sur les impôts locaux de la commune où se situe le bien.
• Convenez par écrit de qui paie la taxe, surtout si l'acheteur se trouve à l'étranger.
• Demandez à temps le certificat de valeur fiscale, car il fait partie des documents présentés lors de la transaction.
• Conservez le justificatif de la taxe payée avec l'acte notarié.

• Loi sur les impôts et taxes locaux (art. 22, 44–49) – Ministère des Finances
• Agence du registre foncier – Comment inscrire un acte relatif à un bien immobilier

Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les informations sont générales et à jour à la date de publication ; vérifiez le taux précis auprès de la commune du lieu où se situe le bien.