Contrat de location d'un logement : droits, obligations et impôts

Par le contrat de location, le bailleur s'engage à mettre un bien à la disposition du locataire pour un usage temporaire, et le locataire s'engage à lui payer un prix déterminé (art. 228 de la loi sur les obligations et les contrats, ZZD). La loi n'exige pas la forme notariée, mais un contrat écrit est le seul moyen sûr de prouver ce dont vous êtes convenus.

Le contrat de location ne peut pas être conclu pour plus de dix ans, sauf s'il s'agit d'une opération commerciale. Les personnes qui ne peuvent accomplir que des actes d'administration courante ne peuvent pas le conclure pour plus de trois ans ; si la durée est plus longue, le contrat produit effet respectivement pour dix ou pour trois ans (art. 229 ZZD).

Un bon contrat répond à l'avance aux questions qui, autrement, deviennent source de litige :

• Les parties, l'adresse exacte et la description du bien et de l'ameublement.
• Le loyer mensuel en euros, la durée et les modalités de paiement.
• Qui paie les charges de consommation, les frais de copropriété et Internet.
• Le montant du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution.
• La durée du contrat et le délai de préavis en cas de résiliation.
• Si les animaux domestiques, la sous-location et les modifications du logement sont autorisés.

Sauf stipulation contraire, le bailleur est tenu de remettre le logement dans un état conforme à l'usage pour lequel il est loué. S'il n'est pas dans cet état, le locataire peut demander sa remise en état, une réduction proportionnelle du loyer ou la résolution du contrat (art. 230 ZZD).

Les menues réparations liées à l'usage ordinaire – la loi donne des exemples tels que la salissure des murs, la corrosion des robinets et des serrures, l'obstruction des cheminées – sont à la charge du locataire. Les réparations de tous les autres dommages qui ne sont pas causés par la faute du locataire sont à la charge du bailleur (art. 231 ZZD).

Le locataire doit restituer le bien et répond des dommages causés pendant l'usage, y compris ceux causés par les membres de son foyer. Jusqu'à preuve du contraire, le bien est présumé avoir été reçu en bon état (art. 233 ZZD). C'est pourquoi le procès-verbal de remise et de restitution des clés accompagné de photos à l'entrée et à la sortie protège les deux parties.

Les dispositions de la ZZD relatives à la location ne règlent pas le dépôt de garantie : son montant et les conditions de sa retenue et de sa restitution sont entièrement déterminés par le contrat. Indiquez clairement dans quel délai après le départ le dépôt est restitué et quelles retenues sont admissibles.

Sauf stipulation contraire, le locataire peut sous-louer des parties du logement sans le consentement du bailleur, mais il reste responsable au titre du contrat (art. 234 ZZD). Si vous ne le souhaitez pas, inscrivez une interdiction dans le contrat.

Si, à l'expiration du terme, le locataire continue d'utiliser le logement à la connaissance du bailleur et sans opposition de sa part, le contrat est considéré comme prolongé pour une durée indéterminée (art. 236 ZZD). Dans un contrat à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin en prévenant l'autre un mois à l'avance (art. 238 ZZD).

En cas de vente du bien, le contrat de location reste opposable à l'acquéreur s'il est inscrit au registre foncier (Registre des biens immobiliers) – c'est pourquoi, pour une location de longue durée, le locataire a intérêt à faire inscrire le contrat. Un contrat ayant date certaine lie l'acquéreur jusqu'au terme convenu, mais pour une durée maximale d'un an à compter du transfert (art. 237 ZZD).

Le revenu locatif est imposable. Selon la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, le revenu imposable est déterminé en réduisant le loyer perçu de 10 pour cent de frais forfaitairement reconnus (art. 31 ZDDFL), et l'impôt sur la base imposable annuelle est de 10 pour cent (art. 48 ZDDFL). Le revenu est déclaré dans la déclaration fiscale annuelle, qui est déposée avant le 30 avril de l'année suivante.

Toutefois, l'impôt ne se paie pas une seule fois par an. Le bailleur doit verser un acompte d'impôt au cours de l'année (art. 44 ZDDFL). Lorsque le locataire est une personne physique, le bailleur verse lui-même l'acompte avant la fin du mois suivant le trimestre au cours duquel il a perçu le loyer (art. 67, al. 1 ZDDFL) ; pour les revenus du quatrième trimestre, aucun acompte n'est versé (art. 67, al. 2). Lorsque le locataire est une entreprise ou une personne exerçant une activité indépendante assurée à titre personnel, il détermine et retient l'impôt lors du paiement du loyer (art. 44, al. 4 ZDDFL). L'acompte versé est déduit lors de la régularisation annuelle.

Exemple avec un montant hypothétique : pour un loyer de 600 euros par mois, le revenu annuel est de 7 200 euros. Après 10 pour cent de frais, le revenu imposable est de 6 480 euros et l'impôt de 648 euros, avant d'éventuelles autres déductions et allègements.

• Loi sur les obligations et les contrats (art. 228–239)
• Agence nationale des recettes (NAP) – Impôt sur le revenu des personnes physiques (acompte et impôt annuel)
• NAP – Loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (art. 31, 44, 48, 67)

Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les informations sont générales et à jour à la date de publication ; en cas de litige ou de contrat plus complexe, consultez un avocat.