L'euro et le marché immobilier : ce qui a changé depuis le 1er janvier 2026

Le taux de conversion irrévocable de 1,95583 lev pour un euro a été fixé par le règlement (UE) 2025/1409 du Conseil, et la loi sur l'introduction de l'euro en République de Bulgarie en régit l'application dans le pays. L'euro est devenu la monnaie nationale le 1er janvier 2026. Selon le portail officiel evroto.bg, du 1er au 31 janvier 2026, le lev et l'euro ont eu cours légal simultanément, puis, après cette période, le lev a cessé d'avoir cours légal.

Les prix des biens et des services ont été affichés simultanément en leva et en euros du 8 août 2025 au 8 août 2026. Pendant cette période, les commerçants devaient fixer leurs prix de bonne foi, et toute hausse devait pouvoir être justifiée par des facteurs économiques objectifs.

• 1er janvier 2026 – l'euro devient la monnaie nationale.
• 31 janvier 2026 – fin de la période de double circulation du lev et de l'euro.
• 8 août 2026 – fin de l'obligation de double affichage des prix.

De nombreuses annonces et études de marché des années passées sont en leva. Pour les comparer correctement avec les prix actuels, divisez le montant en leva par le taux fixe de 1,95583 et arrondissez à la deuxième décimale. Par exemple, 500 lev équivalent à 255,65 euros – c'est aussi l'exemple donné par evroto.bg.

La conversion elle-même ne modifie pas la valeur du bien : un appartement qui valait une certaine somme en leva vaut exactement la même somme exprimée en euros au taux fixe. Si le prix en euros est supérieur à l'ancien prix converti, la raison tient au marché – demande, taux d'intérêt, coûts de construction – et non au changement de monnaie.

Les contrats conclus n'ont pas à être signés de nouveau. Les montants en leva sont convertis au taux fixe, et le résultat est arrondi selon les règles prévues par la loi. Cela vaut aussi pour les promesses de vente et pour les contrats de location.

Concernant les crédits, evroto.bg indique que, à compter de la date d'introduction de l'euro, tous les prêts accordés en leva sont considérés comme des prêts en euros et sont convertis au taux officiel. Si le taux d'intérêt est fixe, la banque doit continuer à appliquer un taux fixe par la suite. S'il est variable, il est converti selon une méthodologie garantissant un paiement d'intérêts équivalent. L'introduction de l'euro ne peut pas constituer un motif pour que la banque place le client dans une situation plus défavorable.

La loi sur les impôts et taxes locaux prévoit désormais que la base de l'impôt sur l'acquisition de biens est l'évaluation du bien en euros au moment du transfert (art. 46, al. 1 de la LITL). Les limites en pourcentage n'ont pas changé : le conseil municipal fixe l'impôt entre 0,1 et 3 pour cent.

L'Agence du registre indique que le droit minimal d'inscription est de 5,11 euros (10 lev) ; le droit lui-même est de 0,1 pour cent du prix figurant dans l'acte, conformément au Tarif des taxes de l'État. Si vous avez d'anciens calculs en leva, convertissez-les au taux fixe.

L'euro supprime le risque de change pour les acheteurs et les investisseurs de la zone euro et facilite la comparaison des prix avec les autres marchés européens. Dans le même temps, le prix d'un bien donné continue de dépendre de l'emplacement, de l'état, de la demande et des conditions de crédit.

Ne vous fiez pas aux affirmations générales selon lesquelles « l'euro fait monter les prix » ou « les fait baisser ». Comparez des données concrètes : le prix au mètre carré dans le quartier, le nombre d'annonces actives et les délais de vente. Dans nos pages consacrées aux prix du marché, vous trouverez les valeurs actuelles par ville et par quartier.

Si vous gardez des économies en leva pour un achat, la BNB échange les billets et les pièces de leva contre des euros sans limite de durée ni de quantité. Selon evroto.bg, les banques effectuent l'échange gratuitement pendant les six premiers mois, et du 1er juillet au 31 décembre 2026, elles peuvent facturer ce service.

• Règlement (UE) 2025/1409 du Conseil – taux de conversion du lev bulgare
• evroto.bg – Questions et réponses pour les citoyens
• BTA – Conversion, double affichage des prix et délais de l'introduction de l'euro
• Loi sur les impôts et taxes locaux (art. 46, 47) – ministère des Finances
• Agence du registre – Comment inscrire un acte relatif à un bien immobilier

Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les informations sont générales et à jour à la date de publication.