Bien en bord de mer ou à la montagne : ce qu'il faut vérifier avant d'investir

Les stations du sud de la côte de la mer Noire, comme Slantchev bryag (Sunny Beach), Nessebar et Sozopol, ainsi que les stations de ski comme Bansko, figurent parmi les lieux les plus prisés pour les biens de vacances. Bien qu'on les compare souvent, ce sont des marchés différents. Les stations balnéaires ont une forte saison estivale, les stations de ski une saison hivernale ; dans certains endroits, il y a aussi des habitants à l'année, ce qui influe sur la demande pendant les autres mois.

L'emplacement au sein même de la station est d'une grande importance. Un appartement en première ligne ou près du télésiège se loue en général plus facilement qu'un bien similaire en périphérie, mais son prix est aussi plus élevé. Vérifiez également l'accès en hiver, le stationnement et si le quartier n'est pas construit si densément que la vue et le calme disparaîtront d'ici quelques années.

C'est pourquoi, plutôt que de vous fier à un « rendement de la station » général, examinez des données concrètes : les prix au mètre carré dans le secteur, le nombre d'annonces comparables, la distance à la plage ou au télésiège et ce que propose l'immeuble concerné. Sur les pages consacrées aux prix du marché d'Imotilist, vous trouverez les valeurs actuelles par localité.

Une grande partie des biens de vacances se trouvent dans des résidences avec piscines communes, jardins, réception et gardiennage. Ces équipements ont un coût : des charges d'entretien annuelles, dont vous devez lire le montant et le mode de calcul dans le contrat d'entretien avant l'achat. Demandez comment les charges ont évolué ces dernières années et si le vendeur a des arriérés.

Pour une construction neuve, vérifiez l'état d'avancement du bâtiment – s'il a été mis en exploitation – et qui gérera la résidence après la livraison. Dans les immeubles d'habitation ordinaires, la gestion des parties communes est réglée par la loi sur la gestion de la copropriété.

Si vous envisagez une location de courte durée à des touristes, sachez que les hébergements sont classés ou enregistrés en vertu de la loi sur le tourisme. La commune perçoit aussi une taxe de séjour pour chaque nuitée : le conseil municipal en fixe le montant dans les limites prévues par la loi sur les impôts et taxes locaux, selon la localité et la catégorie ou l'enregistrement de l'hébergement (art. 61c de la LITL). Le montant mensuel de la taxe due est déterminé par l'administration municipale sur la base des données du Système unifié d'information touristique.

Une alternative est la location de longue durée ou un contrat avec un opérateur qui gère le bien en échange d'une part des revenus. Comparez attentivement les conditions : qui paie l'entretien, qui supporte les mois d'inoccupation et quand vous pouvez utiliser le bien vous-même.

Les revenus locatifs sont imposés en vertu de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques : le revenu imposable est le loyer perçu, diminué de 10 pour cent de frais forfaitaires (art. 31 de la LIRPP), et l'impôt est de 10 pour cent (art. 48 de la LIRPP). Le revenu est déclaré dans la déclaration fiscale annuelle avant le 30 avril de l'année suivante, mais un acompte d'impôt est aussi versé en cours d'année (art. 44 de la LIRPP) : si le locataire est une personne physique, le propriétaire le verse avant la fin du mois suivant le trimestre (hors quatrième trimestre, art. 67 de la LIRPP), et si le locataire est une entreprise, par exemple un opérateur qui gère le bien, l'impôt est retenu par celle-ci lors du paiement.

En tant que propriétaire, vous devez aussi la taxe foncière annuelle – le conseil municipal la fixe dans une fourchette de 0,1 à 4,5 pour mille de la valeur fiscale (art. 22 de la LITL) – et la taxe sur les déchets ménagers. À l'achat, un impôt local de 0,1 à 3 pour cent est payé selon le taux de la commune (art. 47, al. 2 de la LITL).

Si vous achetez avec un crédit hypothécaire, les exigences de la BNB s'appliquent depuis le 1er octobre 2024 : le montant du crédit ne peut pas dépasser 85 pour cent de la valeur du bien résidentiel à l'octroi, et la durée ne peut excéder 30 ans. Prévoyez des fonds propres également pour les frais de la transaction, ainsi qu'une réserve pour les mois sans locataire.

• Comparez le prix avec les données du marché de la localité concernée.
• Lisez le contrat d'entretien et vérifiez l'absence de charges impayées.
• Vérifiez la propriété, les charges grevant le bien et l'état d'avancement de la construction.
• Calculez un nombre réaliste de mois de location, et pas seulement le pic de la saison.
• Intégrez les impôts, les taxes et l'entretien dans le calcul du rendement.
• Si vous êtes ressortissant d'un pays hors UE, vérifiez les règles d'acquisition de terrains.

• Loi sur les impôts et taxes locaux (art. 22, 47, 61c) – Ministère des Finances
• NAP – Impôt sur le revenu des personnes physiques
• NAP – Loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (art. 31, 44, 48, 67)
• Banque nationale de Bulgarie – exigences applicables aux crédits garantis par des biens résidentiels (11.09.2024)

Cet article ne constitue ni un conseil juridique ou fiscal, ni une recommandation d'investissement. Les informations sont générales et à jour à la date de publication.