Имот на морето или в планината: какво да проверите преди инвестиция

Курортите по южното Черноморие като Слънчев бряг, Несебър и Созопол и ски курорти като Банско са сред популярните места за ваканционни имоти. Въпреки че често се сравняват, това са различни пазари. Морските курорти имат силен летен сезон, а ски курортите – зимен; в някои места има и целогодишни жители, което влияе на търсенето през останалите месеци.

Местоположението вътре в самия курорт има огромно значение. Апартамент на първа линия или близо до лифта обикновено се отдава по-лесно от сходен имот в периферията, но и цената му е по-висока. Проверете също достъпа през зимата, паркирането и дали районът не е застроен толкова плътно, че гледката и спокойствието да се загубят след няколко години.

Затова вместо да разчитате на обща „доходност на курорта“, разгледайте конкретни данни: цени на квадратен метър в района, броя на сходните обяви, разстоянието до плажа или лифта и какво предлага конкретната сграда. В страниците за пазарни цени в Imotilist ще намерите актуалните стойности по населени места.

Голяма част от ваканционните имоти са в комплекси с общи басейни, градини, рецепция и охрана. Тези удобства имат цена – годишна такса за поддръжка, чийто размер и начин на изчисляване трябва да прочетете в договора за поддръжка преди покупката. Попитайте как се е променяла таксата през последните години и има ли неплатени задължения на продавача.

При ново строителство проверете етапа на сградата – дали е въведена в експлоатация – и кой ще управлява комплекса след предаването. В обикновените жилищни сгради управлението на общите части се урежда от Закона за управление на етажната собственост.

Ако планирате краткосрочен наем на туристи, имайте предвид, че местата за настаняване се категоризират или регистрират по Закона за туризма. Общината събира и туристически данък за всяка нощувка: общинският съвет определя размера му в граници, зададени в Закона за местните данъци и такси, според населеното място и категорията или регистрацията на мястото за настаняване (чл. 61с ЗМДТ). Месечният размер на дължимия данък се определя от общинската администрация въз основа на данни от Единната система за туристическа информация.

Алтернатива е дългосрочен наем или договор с оператор, който управлява имота срещу дял от приходите. Сравнете внимателно условията – кой плаща поддръжката, кой поема празните месеци и кога можете да ползвате имота сами.

Доходът от наем се облага по Закона за данъците върху доходите на физическите лица: облагаемият доход е полученият наем, намален с 10 на сто нормативни разходи (чл. 31 ЗДДФЛ), а данъкът е 10 на сто (чл. 48 ЗДДФЛ). Доходът се декларира с годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година, но през годината се внася и авансов данък (чл. 44 ЗДДФЛ): ако наемателят е физическо лице, собственикът го внася до края на месеца, следващ тримесечието (без четвъртото тримесечие, чл. 67 ЗДДФЛ), а ако наемателят е предприятие, например оператор, който управлява имота, данъкът се удържа от него при плащането.

Като собственик дължите и годишен данък върху недвижимите имоти – общинският съвет го определя в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка (чл. 22 ЗМДТ) – и такса за битови отпадъци. При покупката се плаща местен данък от 0,1 до 3 на сто според ставката на общината (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ).

Ако купувате с ипотечен кредит, от 1 октомври 2024 г. важат изискванията на БНБ: размерът на кредита не може да надвишава 85 на сто от стойността на жилищния имот при отпускане, а срокът – 30 години. Предвидете собствени средства и за разходите по сделката, и резерв за месеците без наемател.

• Сравнете цената с пазарните данни за конкретното населено място.
• Прочетете договора за поддръжка и проверете за неплатени такси.
• Проверете собствеността, тежестите и етапа на строителство.
• Пресметнете реалистичен брой месеци с наем, а не само пика на сезона.
• Включете данъците, таксите и поддръжката в разчета на доходността.
• Ако сте гражданин на държава извън ЕС, проверете правилата за придобиване на земя.

• Закон за местните данъци и такси (чл. 22, 47, 61с) – Министерство на финансите
• НАП – Данък върху доходите на физическите лица
• НАП – Закон за данъците върху доходите на физическите лица (чл. 31, 44, 48, 67)
• Българска народна банка – изисквания към кредитите, обезпечени с жилищни имоти (11.09.2024)

Тази статия не е правен или данъчен съвет и не е инвестиционна препоръка. Информацията е обща и актуална към датата на публикуване.