Комисиона на агенцията за недвижими имоти: как се договаря

Размерът на комисионата не е определен с нормативен акт. Той се договаря между клиента и агенцията в посредническия договор и зависи от вида на услугата, от това дали агенцията работи за едната или за двете страни и от обема на работата – огледи, реклама, проверка на документи, съдействие при кредит.

Това означава, че комисионата подлежи на преговори. Сравнете няколко предложения, но гледайте не само процента, а и какво точно включва услугата.

На пазара се срещат два основни модела, а наименованията им може да се различават между агенциите:

• Неизключителен договор – можете да работите с няколко агенции едновременно, а комисиона дължи само тази, която е довела купувача или наемателя.
• Изключителен договор – само една агенция предлага имота за определен срок. Обикновено в замяна агенцията поема повече ангажименти по маркетинга и огледите. Внимателно прочетете какво става, ако сами намерите купувач през този срок.

Договорът трябва да казва ясно в кой момент възниква задължението за плащане: при подписване на предварителен договор, при изповядване на сделката пред нотариус или при друго събитие. Важно е да се знае, че собствеността преминава едва с нотариалния акт – договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт (чл. 18 от Закона за задълженията и договорите).

Затова уговорка, според която цялата комисиона се плаща преди окончателната сделка, крие риск за клиента, ако сделката не се осъществи. Потърсете ясен механизъм за връщане или прихващане на платените суми.

Агенциите за недвижими имоти са задължени лица по Закона за мерките срещу изпирането на пари. Законът изрично включва лицата, които по занятие посредничат при сделки с недвижими имоти, включително при наем, когато месечният наем е на или над 10 000 евро (чл. 4, т. 18 ЗМИП). Затова брокерът може да поиска документи за самоличност и информация за произхода на средствата. Това не е недоверие към вас, а част от мерките, които законът му възлага.

При наемите комисионата също се уговаря свободно. Срещат се модели, при които плаща само наемателят, само наемодателят или двамата поделят сумата. Често тя се изразява като част от месечния наем, но това е пазарна практика, а не правило – прочетете точно какво пише в договора и дали сумата се връща, ако наемът бъде прекратен в първите седмици.

Аргументите за по-ниска комисиона обикновено са цената на имота, по-кратък срок на договора или по-малък обем услуги, например когато вече сте подготвили документите сами. Аргументите за по-висока са изключителност, професионални снимки, платена реклама и активна работа с купувачи. Каквото и да договорите, запишете го – устните обещания трудно се доказват.

• Размерът на комисионата – процент или фиксирана сума, с или без ДДС.
• Кой плаща комисионата – купувачът, продавачът или и двамата.
• Моментът, в който става дължима, и условията за връщане.
• Срокът на договора и как се прекратява.
• Конкретните услуги: огледи, реклама, проверка в Имотния регистър, съдействие пред нотариус и банка.
• Какво става, ако клиентът сам намери купувач или наемател.

Добрата агенция ще ви покаже как е определила препоръчителната цена, ще провери документите за собственост и тежести преди огледите и ще ви обясни всички разходи около сделката – местен данък, нотариална такса и такса за вписване. В Imotilist можете да разгледате профилите на агенциите и брокерите, техните активни обяви и районите, в които работят.

Не се колебайте да поискате примерен договор предварително и да го прочетете спокойно у дома. Сериозните агенции нямат проблем да обяснят всяка клауза.

• Закон за мерките срещу изпирането на пари (чл. 4, т. 18)
• Закон за задълженията и договорите (чл. 18)
• Агенция по вписванията – Имотен регистър

Тази статия не е правен или данъчен съвет. Информацията е обща и актуална към датата на публикуване; условията на всяка агенция се определят от конкретния договор.