Der Euro und der Immobilienmarkt: Was sich seit dem 1. Januar 2026 geändert hat

Der unwiderrufliche Umrechnungskurs von 1,95583 Lewa für einen Euro wurde durch die Verordnung (EU) 2025/1409 des Rates festgelegt, und das Gesetz zur Einführung des Euro in der Republik Bulgarien regelt seine Anwendung bei uns. Der Euro wurde am 1. Januar 2026 zur Landeswährung. Laut dem offiziellen Portal evroto.bg waren der Lew und der Euro vom 1. bis zum 31. Januar 2026 gleichzeitig gesetzliche Zahlungsmittel; nach diesem Zeitraum war der Lew kein gesetzliches Zahlungsmittel mehr.

Die Preise von Waren und Dienstleistungen wurden vom 8. August 2025 bis zum 8. August 2026 gleichzeitig in Lewa und in Euro ausgewiesen. In diesem Zeitraum mussten Händler ihre Preise nach Treu und Glauben bilden, und jede Erhöhung musste sich durch objektive wirtschaftliche Faktoren begründen lassen.

• 1. Januar 2026 – der Euro wird zur Landeswährung.
• 31. Januar 2026 – Ende der Phase des parallelen Umlaufs von Lew und Euro.
• 8. August 2026 – Ende der verpflichtenden doppelten Preisauszeichnung.

Viele Anzeigen und Marktübersichten aus den vergangenen Jahren sind in Lewa angegeben. Um sie korrekt mit den heutigen Preisen zu vergleichen, teilen Sie den Betrag in Lewa durch den festen Kurs 1,95583 und runden Sie auf die zweite Dezimalstelle. So entsprechen zum Beispiel 500 Lewa 255,65 Euro – das ist auch das Beispiel, das evroto.bg anführt.

Die Umrechnung selbst verändert den Wert der Immobilie nicht: Eine Wohnung, die einen bestimmten Betrag in Lewa gekostet hat, kostet, zum festen Kurs in Euro ausgedrückt, genau dasselbe. Wenn der Preis in Euro höher ist als der umgerechnete alte Preis, liegt der Grund im Markt – Nachfrage, Zinsen, Baukosten – und nicht im Währungswechsel.

Bereits geschlossene Verträge müssen nicht neu unterzeichnet werden. Die Beträge in Lewa werden zum festen Kurs umgerechnet, und das Ergebnis wird nach den gesetzlichen Regeln gerundet. Das gilt auch für Vorverträge zum Kauf und für Mietverträge.

Zu Krediten gibt evroto.bg an, dass ab dem Tag der Euro-Einführung alle in Lewa gewährten Darlehen als Euro-Darlehen gelten und zum offiziellen Kurs umgerechnet werden. Ist der Zinssatz festgeschrieben, muss die Bank auch danach einen festen Zinssatz anwenden. Ist er variabel, wird er nach einer Methode umgestellt, die eine gleichwertige Zinszahlung gewährleistet. Die Euro-Einführung darf nicht als Grund dienen, dass die Bank den Kunden schlechterstellt.

Das Gesetz über die Kommunalsteuern und -gebühren bestimmt inzwischen, dass die Bemessungsgrundlage für die Steuer beim Erwerb von Vermögen die Bewertung des Vermögens in Euro zum Zeitpunkt der Übertragung ist (Art. 46 Abs. 1 ZMDT). Die prozentualen Grenzen haben sich nicht geändert: Der Gemeinderat legt die Steuer zwischen 0,1 und 3 Prozent fest.

Die Eintragungsagentur gibt die Mindestgebühr für die Eintragung mit 5,11 Euro (10 Lewa) an; die Gebühr selbst beträgt gemäß dem Tarif der staatlichen Gebühren 0,1 Prozent des in der Urkunde angegebenen Preises. Wenn Sie alte Berechnungen in Lewa haben, rechnen Sie sie zum festen Kurs um.

Der Euro beseitigt das Währungsrisiko für Käufer und Investoren aus der Eurozone und erleichtert den Preisvergleich mit anderen europäischen Märkten. Gleichzeitig hängt der Preis einer konkreten Immobilie weiterhin von Lage, Zustand, Nachfrage und den Kreditbedingungen ab.

Verlassen Sie sich nicht auf pauschale Behauptungen, der Euro „treibe die Preise hoch“ oder „senke sie“. Vergleichen Sie konkrete Daten: den Preis pro Quadratmeter im Viertel, die Zahl der aktiven Anzeigen und die Verkaufsdauer. Auf unseren Seiten zu den Marktpreisen finden Sie die aktuellen Werte nach Städten und Stadtteilen.

Wenn Sie Ersparnisse in Lewa für einen Kauf aufbewahren, tauscht die BNB Banknoten und Münzen von Lewa in Euro ohne zeitliche und mengenmäßige Beschränkung um. Laut evroto.bg tauschen die Banken in den ersten sechs Monaten kostenlos um, und vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2026 dürfen sie für die Leistung eine Gebühr erheben.

• Verordnung (EU) 2025/1409 des Rates – Umrechnungskurs für den bulgarischen Lew
• evroto.bg – Fragen und Antworten für Bürger
• BTA – Umrechnung, doppelte Preisauszeichnung und Fristen bei der Euro-Einführung
• Gesetz über die Kommunalsteuern und -gebühren (Art. 46, 47) – Finanzministerium
• Eintragungsagentur – Wie trage ich eine Urkunde über eine Immobilie ein

Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Informationen sind allgemein gehalten und entsprechen dem Stand zum Veröffentlichungsdatum.