Acte notarié et inscription : comment le bien devient le vôtre

La Loi sur les obligations et les contrats est catégorique : les contrats de transfert de propriété ou de constitution d'autres droits réels sur des biens immobiliers doivent être passés par acte notarié (art. 18 LOC). Un contrat signé seulement entre l'acheteur et le vendeur ne transfère pas la propriété, aussi détaillé soit-il.

En pratique, la transaction passe souvent par deux étapes. Les parties signent d'abord un avant-contrat, dans lequel elles conviennent du prix, des délais et des conditions. Il doit être établi par écrit et contenir les conditions essentielles du contrat définitif (art. 19 LOC). Si l'une des parties refuse de conclure le contrat définitif, l'autre peut engager une action pour que le tribunal le déclare conclu.

La seconde étape est la signature de l'acte notarié devant un notaire de la circonscription où se trouve le bien. Le notaire vérifie l'identité des parties, la propriété du vendeur et les documents présentés, puis authentifie la transaction.

Après la signature, l'acte est inscrit au registre foncier, tenu par l'Agence du registre. L'inscription rend la transaction visible pour tous et protège l'acheteur contre les actes de disposition ultérieurs du vendeur sur le bien. Selon le Règlement sur les inscriptions, seuls sont soumis à inscription les actes passés en la forme notariée ou avec une signature légalisée par un notaire, ainsi que les actes des organes de l'État compétents.

En règle générale, la demande d'inscription est déposée par le notaire lui-même immédiatement après la transaction. L'acte est présenté en au moins trois exemplaires : un pour le registre, un pour le dossier notarial et un pour la partie. Selon les indications de l'Agence, le troisième exemplaire et les suivants, portant les mentions relatives à l'inscription, sont restitués à l'ayant droit dans un délai de trois jours à compter du dépôt de la demande.

La liste exacte dépend du type de bien et de la manière dont le vendeur l'a acquis, mais la plupart des transactions font intervenir les documents suivants :

• Titre de propriété du vendeur – acte notarié antérieur, contrat, décision ou certificat d'héritiers.
• Attestation de valeur fiscale délivrée par la commune. Selon l'Agence du registre, elle est valable jusqu'au 30 juin, ou jusqu'à la fin de l'année civile si les impôts de toute l'année ont été payés.
• Extrait du plan cadastral, lorsque le bien se situe dans une zone dotée d'un cadastre approuvé. Il est valable 6 mois à compter de sa délivrance, sauf modification du droit de propriété.
• Déclarations des parties, exigées par le notaire selon le type de transaction.
• Procuration avec signature légalisée par un notaire, si l'une des parties est représentée par une autre personne.

La taxe d'État pour l'inscription est fixée par le Tarif des taxes d'État perçues par l'Agence du registre. Selon l'art. 2, al. 1 du Tarif, la taxe est de 0,1 pour cent du prix sur lequel l'acte a été taxé, mais pas moins de 10 leva. Lorsque le prix n'est pas indiqué, la taxe est calculée sur une évaluation selon l'annexe n° 2 de la Loi sur les impôts et taxes locaux. L'Agence indique la taxe minimale à 5,11 euros (10 leva).

Au dossier est joint un document attestant le paiement de la taxe : ordre de virement bancaire, document de la banque en ligne ou reçu de paiement par terminal de paiement de l'Agence.

Outre la taxe d'inscription, on paie les frais de notaire selon le Tarif des taxes notariales, qui dépendent de l'intérêt matériel de la transaction, ainsi que l'impôt local sur l'acquisition de biens, payable à la commune. Nous leur consacrons des articles distincts.

Avant de verser un acompte, il est judicieux de demander à l'Agence du registre un certificat de charges pour le bien concerné. Il y figure les hypothèques, saisies et demandes en justice inscrites. L'hypothèque inscrite au registre produit ses effets pendant 10 ans et peut être renouvelée avant son expiration.

Si l'acheteur ne paie pas la totalité du prix à la signature de l'acte, le vendeur peut demander l'inscription d'une hypothèque légale pour le solde. Sa créance est ainsi garantie, tandis que l'acheteur devient propriétaire dès la signature de l'acte notarié.

• Concluez un avant-contrat écrit comprenant les conditions essentielles de la transaction.
• Vérifiez la propriété et les charges au registre foncier.
• Demandez à temps l'attestation de valeur fiscale et l'extrait cadastral.
• Précisez avec le notaire les frais et les modalités de paiement du prix.
• Assurez-vous que l'acte est inscrit et conservez votre exemplaire.

• Agence du registre – Comment inscrire un acte relatif à un bien immobilier
• Agence du registre – Comment inscrire une hypothèque
• Tarif des taxes d'État perçues par l'Agence du registre (art. 2)
• Loi sur les obligations et les contrats (art. 18 et art. 19)

Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les informations sont générales et à jour à la date de publication ; avant toute transaction, vérifiez les conditions précises auprès d'un notaire ou d'un avocat.